手機(jī)、家電“以舊換新”是常有的事，近期，多個(gè)城市開(kāi)始提倡房產(chǎn)“以舊換新”。

【資料圖】

日前，浙江省海寧市發(fā)布房產(chǎn)新政，其中一條即鼓勵(lì)房產(chǎn)“以舊換新”，2023年9月27日至2024年9月26日期間，鼓勵(lì)房企購(gòu)買(mǎi)意向購(gòu)房人的存量房，對(duì)房企購(gòu)買(mǎi)存量房的，給予企業(yè)總購(gòu)房款2%的財(cái)政補(bǔ)貼。該政策表示，購(gòu)房人所得房款用于置換新建商品房，將解決部分改善性購(gòu)房人因首付不足，或?yàn)榱讼硎苁滋追績(jī)?yōu)惠利率而產(chǎn)生的先賣(mài)房再買(mǎi)房的需求。

今年以來(lái)，濟(jì)南、青島、淄博、日照、太倉(cāng)等多個(gè)城市均開(kāi)啟了“以舊換新”活動(dòng)。有房地產(chǎn)行業(yè)人士表示，在當(dāng)前二手房普遍難賣(mài)的情況下，“以舊換新”將加快置換群體舊房的賣(mài)出，從而激活市場(chǎng)的改善需求，不過(guò)，因?yàn)榕f房可能存在樓齡較大等問(wèn)題，大范圍推廣可能比較難。

另外，還有觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“以舊換新”并非百利而無(wú)一害，因?yàn)椤耙耘f換新”相當(dāng)于購(gòu)房者提前鎖定房源，意味著被鎖定房源將不能上市另行出售，一旦置換的購(gòu)房者舊房賣(mài)出不順利，即會(huì)導(dǎo)致退訂，無(wú)形中拉長(zhǎng)了新房去化周期，將增加房企的流動(dòng)性壓力。

兩種模式

對(duì)于海寧市房產(chǎn)“以舊換新”的政策，第一財(cái)經(jīng)以有”以舊換新“需求的購(gòu)房者身份咨詢(xún)了海寧市當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)中介，不只一名房產(chǎn)中介對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，不了解該政策，也不清楚哪些樓盤(pán)可以“以舊換新”，甚至有房產(chǎn)中介告誡記者，“別被忽悠了”。

海寧市一名房產(chǎn)中介則表示：“沒(méi)有房企愿意收舊房，房企買(mǎi)一套舊房，賣(mài)一套新房，相當(dāng)于自己的房子沒(méi)有賣(mài)。房企沒(méi)錢(qián)賺，自然沒(méi)有動(dòng)力。”

具體來(lái)看，當(dāng)前各地房產(chǎn)“以舊換新”分為兩種模式，一種是房企或者房企尋找的第三方接手購(gòu)房者的舊房，購(gòu)房者補(bǔ)上舊房與新房的差價(jià)即可獲得一套新房，上述海寧市倡導(dǎo)的即是這種模式；第二種是，購(gòu)房者確定好新房房源后，向房企交納定金鎖定意向房源，中介掛牌購(gòu)房者的舊房，開(kāi)發(fā)商給予購(gòu)房者一定期限，期限內(nèi)若舊房賣(mài)出，雙方的購(gòu)房合同生效，反之開(kāi)發(fā)商則退還購(gòu)房者定金。

濟(jì)南市一樓盤(pán)即是第一種模式——開(kāi)發(fā)商接盤(pán)舊房。根據(jù)濟(jì)南當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，2023年8月，濟(jì)南一樓盤(pán)“以舊換新”，主要是由開(kāi)發(fā)商牽頭，項(xiàng)目合作方（項(xiàng)目施工方、承包商）參與，開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者的舊房進(jìn)行收購(gòu)，用于買(mǎi)賣(mài)或者工抵。

濟(jì)南“以舊換新”的對(duì)象為有改善需求、對(duì)項(xiàng)目感興趣，在濟(jì)南有存量住宅的購(gòu)房者，房產(chǎn)中介按照以往小區(qū)成交價(jià)評(píng)估其舊房市場(chǎng)價(jià)，購(gòu)房者認(rèn)可舊房評(píng)估價(jià)和意向新房的價(jià)格后，交3萬(wàn)元定金鎖定房源，舊房過(guò)戶(hù)給開(kāi)發(fā)商的合作方，一旦舊房房款到賬，就可抵用為部分新房房款。

不過(guò)，并不是任意舊房都可以置換，例如，該樓盤(pán)要求舊房房齡需控制在10年以?xún)?nèi)，擁有有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，不存在墻體開(kāi)裂、承重墻損壞等問(wèn)題，最終是否能進(jìn)行換新，根據(jù)舊房的整體情況判定。另外，舊房總價(jià)不能超新房總價(jià)的60%。

青島也是上述模式，與濟(jì)南不同的是，青島意向購(gòu)房者的第一步即是登記舊房源，鎖定新房房號(hào)，購(gòu)房者需要交5000元“誠(chéng)意金”，另外，舊房在過(guò)戶(hù)前需要撤銷(xiāo)抵押。

相比之下，更多的城市實(shí)行的是第二種模式，舊房的接盤(pán)房不定，只是“以舊換新”的舊房會(huì)被優(yōu)先推介，日照、淄博、威海等城市就是這種模式。

9月，山東省日照市推出房產(chǎn)“以舊換新”，主要由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)和房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)引導(dǎo)，參與該活動(dòng)的樓盤(pán)共37個(gè)。2022 年7月1日起至2024 年3月31日，購(gòu)房者委托房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司出售舊房，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)依據(jù)同類(lèi)存量房源的委托銷(xiāo)售價(jià)格初步預(yù)估該房產(chǎn)價(jià)格，獲得購(gòu)房者認(rèn)可后，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹新房樓盤(pán)信息，若購(gòu)房者選定意向房源，向開(kāi)發(fā)商繳納2～5萬(wàn)元的新房意向金，初步鎖定意向房源。

購(gòu)房者分別與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)企業(yè)簽定存量房《委托出售協(xié)議》，“以舊換新”《新房認(rèn)購(gòu)協(xié)議》，有效期分別為半年和三個(gè)月。三個(gè)月內(nèi)，若該房源價(jià)格上漲，按認(rèn)購(gòu)簽約價(jià)執(zhí)行，若該房源價(jià)格下調(diào)，按下調(diào)后價(jià)格執(zhí)行。若舊房在有效期限內(nèi)未能成功售賣(mài)，則三方協(xié)商合同延期或終止，若購(gòu)房者選擇終止合同，開(kāi)發(fā)商退還意向金，客戶(hù)無(wú)需承擔(dān)違約風(fēng)險(xiǎn)。

簽訂《委托出售協(xié)議》后，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)利用線上線下聚焦推廣，采取VIP看房等加快舊房去化的專(zhuān)屬服務(wù)。此外，參與“以舊換新”的購(gòu)房者在享受售樓處公示的普惠價(jià)格基礎(chǔ)上還能享受“以舊換新補(bǔ)貼，補(bǔ)貼范圍為總房?jī)r(jià)款的2%～3%。

難以大范圍推廣

為什么近期多個(gè)城市推出房產(chǎn)“以舊換新”？廣東省規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示，主要因?yàn)楫?dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的需求就是換房需求，但是當(dāng)前換房需求實(shí)現(xiàn)的難度比較大，二手房掛牌量比較大，降價(jià)賣(mài)房是主流，二手房交易周期越來(lái)越長(zhǎng)，購(gòu)房者換房第一步——賣(mài)掉手里的房源就遇到困難。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波認(rèn)為，“以舊換新”模式的本質(zhì)即是置換，為了賣(mài)房，開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房者舊房未賣(mài)出之前，先行收取新房意向金，提前鎖定購(gòu)房意向?！霸诋?dāng)下市場(chǎng)復(fù)蘇不明顯的背景下，尤其是很多三四線城市新房去化難度增大的情形下，房企有著很強(qiáng)的參與熱情，誰(shuí)搶到了這波置換需求，誰(shuí)就更容易在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境下取得先機(jī)?！睆埐ㄕf(shuō)。

鏡鑒咨詢(xún)創(chuàng)始人張宏偉認(rèn)為，“以舊換新”的購(gòu)房者群體是房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇中的第一波力量，每個(gè)城市都應(yīng)該找到讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的“第一瓢水”。雖然很難說(shuō)“以舊換新”能夠帶動(dòng)市場(chǎng)交易量有多大的提升，但是起碼讓第一波購(gòu)房需求率先活躍了起來(lái)。

李宇嘉表示，“以舊換新”有利于促成舊房的賣(mài)出，因?yàn)橹灰?gòu)房者確定了要購(gòu)買(mǎi)新房，開(kāi)發(fā)商和中介就會(huì)合力優(yōu)先推介購(gòu)房者的舊房。與此同時(shí)，李宇嘉也表示，“以舊換新”并沒(méi)有想象中那么容易，大范圍推廣可能比較難，因?yàn)樵诂F(xiàn)實(shí)中，既然業(yè)主想換房，房產(chǎn)本身可能就存在樓齡較長(zhǎng)、區(qū)位不好等問(wèn)題，不然購(gòu)房者也不會(huì)有換房的需求，另外，對(duì)于置換的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，換房是建立在有房的基礎(chǔ)上的，若換房意愿不是那么強(qiáng)，大幅降價(jià)的意愿也比較小，而通常情況下，房企和房產(chǎn)中介肯定是希望大幅度降價(jià)賣(mài)房的。上述因素都會(huì)導(dǎo)致舊房難賣(mài)。

張宏偉提及，盡管“以舊換新”一般會(huì)在在操作流程里明確，若約定期限內(nèi)舊房無(wú)法賣(mài)出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按約定退還意向定金，但實(shí)際操作中，退定金或者退房往往流程比較復(fù)雜，尤其是資金面緊張的開(kāi)發(fā)商，退款周期比較長(zhǎng)，短的可能1～2個(gè)月，長(zhǎng)的可以拖半年以上。

另外，張波還表示，對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，“以舊換新”也并非百利而無(wú)一害，“如果購(gòu)房者提前鎖定了房源，這一房源將不能在市場(chǎng)上另行出售，一旦后續(xù)置換人群舊房賣(mài)出不順利，亦會(huì)導(dǎo)致退訂風(fēng)險(xiǎn)上升，無(wú)形中拉長(zhǎng)了新房去化周期，更大程度上影響到房企的銷(xiāo)售資金回流，從而使得房企流動(dòng)性壓力增加。

來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

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