3月下旬，上市房企陸續(xù)披露2020年業(yè)績報(bào)告。自2020年下半年出臺“三道紅線”融資監(jiān)管新規(guī)后，各大房企多措并舉降負(fù)債、降杠桿，從高速增長向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變。

“三道紅線”即房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%;房企的凈負(fù)債率不得大于100%;房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。在“三道紅線”的緊箍咒下，此次發(fā)布年度業(yè)績報(bào)告，也是房企交出的一份“降檔”答卷。

頻頻“降檔”忙

具體來看，可以根據(jù)企業(yè)的數(shù)據(jù)表現(xiàn)將其分為四檔：如果“三線”均超出閾值為“紅檔”，“二線”超出閾值為“橙檔”，“一線”超出閾值為“黃檔”，“三線”均未超出閾值為“綠檔”。根據(jù)2020年財(cái)報(bào)，大部分房企均有不同程度的降檔。

迪馬股份2020年凈負(fù)債率48.21%，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.14%，現(xiàn)金短貸比為1.25倍，是三項(xiàng)指標(biāo)均在安全線內(nèi)的“綠檔”房企。

2020年寶龍地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.9%，同比下降2.1個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為73.9%，同比下降7.3個(gè)百分點(diǎn);現(xiàn)金短債比為122.6%，同比下降9.9個(gè)百分點(diǎn)，由“黃檔”降為“綠擋”，公司的負(fù)債情況持續(xù)改善。此外，世茂集團(tuán)、招商蛇口等也都從“黃檔”降至“綠檔”。

截至2020年末，雅居樂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率較2019年同期下降4個(gè)百分點(diǎn)至72%，凈負(fù)債率下降24個(gè)百分點(diǎn)至73%，非受限現(xiàn)金短債比為1.09，由“橙檔”降至“黃檔”。

融創(chuàng)中國從2019年末的三線全踩，連降兩檔至“黃檔”。2020年融創(chuàng)中國凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%，非受限現(xiàn)金短債比升至1.08，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%。

不過，并非所有的企業(yè)都能順利降檔。截至去年底，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82.0%，較上年同期下降約5個(gè)百分點(diǎn)，但仍超出70%的紅線。凈負(fù)債率上升為95.7%，較2019年末上升了約13個(gè)百分點(diǎn)，凈負(fù)債率連續(xù)兩年上升，逼近100%的融資監(jiān)管紅線。而另一項(xiàng)指標(biāo)也不甚理想，公司現(xiàn)金及銀行結(jié)余(不含受限制現(xiàn)金)約為108.22億元，而短期債務(wù)則達(dá)到98.09億元，賬面可用資金并不算充裕。

增收不增利

“三道紅線”其對房企的影響表現(xiàn)在，若企業(yè)上述三項(xiàng)指標(biāo)全部“踩線”，不能再到金融或者債券市場融資，有息負(fù)債不得增加;若指標(biāo)中兩項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%;若只有一項(xiàng)“踩線”，有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至10%;若全部符合要求，則有息負(fù)債規(guī)模年增速可放寬至15%。

從數(shù)據(jù)來看，過半房企凈利潤下滑，債券融資規(guī)模處于高位。有報(bào)告指出，2020年中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)營收與凈利潤保持增長態(tài)勢，但盈利能力持續(xù)下行。除了經(jīng)受疫情的影響以外，“三道紅線”融資新規(guī)提出后，房企多措并舉降低杠桿，一定程度上也影響了利潤。

在已經(jīng)陸續(xù)公布2020年全年業(yè)績報(bào)告的十多家規(guī)模房企中，除越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等營收和凈利均實(shí)現(xiàn)同步正向增長外，其他如瑞安房地產(chǎn)等規(guī)模房企均出現(xiàn)歸母凈利潤下滑的情況，其中跌幅最大的瑞安房地產(chǎn)去年全年?duì)I業(yè)總收入45.97億元，同比下滑56%，凈利潤虧損7.4億元，同比大幅下跌138.3%。

中國金茂、招商蛇口、葛洲壩等2020年的營收雖然超過千億，但卻面臨增收不增利的尷尬局面。而在今年3月以前，有近70家上市房企陸續(xù)發(fā)布2020年全年的業(yè)績預(yù)告或快報(bào)，其中凈利潤同比下滑的多達(dá)45家，占比超過了6成。

值得注意的是，A股超半數(shù)地產(chǎn)公司發(fā)行了債券，合計(jì)債券余額接近6600億元，其中金地集團(tuán)、首開股份和保利地產(chǎn)債券余額規(guī)模最大，均超過了400億，短期1年內(nèi)到期需兌付的房企中，保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)的規(guī)模最高，招商蛇口、萬科A、陽光城等同樣位居前列。

而從一季度上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)債的速度來看，融資規(guī)模也同樣不小，今年以來共有30家上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行了債券，發(fā)行規(guī)模682.13億元，其中1月發(fā)債數(shù)量和規(guī)模最大，2月則大幅減少，3月以來已達(dá)到232.1億元，如果按照目前的發(fā)行速度，今年全年發(fā)行規(guī)模將超過2000億，高于今年的兌付規(guī)模。

倒逼企業(yè)進(jìn)步

年初以來，自然資源部、央行、銀保監(jiān)會等多個(gè)部門先后從土地、金融、市場等領(lǐng)域出臺政策措施，釋放政策收緊信號。住建部副部長倪虹在成都、西安兩地調(diào)研督導(dǎo)房地產(chǎn)工作時(shí)強(qiáng)調(diào)，要保持房地產(chǎn)調(diào)控定力，確保實(shí)現(xiàn)“三穩(wěn)”目標(biāo)。

面對層層加碼的樓市調(diào)控，今年房地產(chǎn)行業(yè)形勢不容樂觀。陽光城集團(tuán)執(zhí)行副總裁吳建斌表示，在這種情況下，企業(yè)應(yīng)該好好順應(yīng)時(shí)代的發(fā)展，隨著土地紅利和融資紅利的消失，房企很多方面都要進(jìn)行調(diào)整，這正好倒逼企業(yè)進(jìn)步。

“三道紅線”的出臺限制了房企有息負(fù)債的增長，自身造血能力的重要性更加凸顯，報(bào)告期內(nèi)，雅居樂加快了銷售回款，強(qiáng)化了資金及預(yù)算管理，并通過多種融資渠道優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。

寶龍地產(chǎn)總裁許華芳也明確表示：“公司2021年要實(shí)現(xiàn)合約銷售額突破千億，定為1050億，保持近三成的增速。同時(shí)繼續(xù)提升財(cái)務(wù)穩(wěn)健度，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低短債比例。”此外，寶龍地產(chǎn)在拿地策略上深耕長三角和粵港澳大灣區(qū)促使銷售額爆發(fā)增長，對于溢價(jià)率的控制又為企業(yè)贏得了利潤空間。

“公司到了這個(gè)階段，規(guī)模和增長不是最重要的，未來要的是整體綜合競爭力。從自身來說必須在未來兩年持續(xù)保持整個(gè)集團(tuán)財(cái)務(wù)指標(biāo)和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，包括負(fù)債指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，這是一個(gè)非常明確的事。”行政總裁汪孟德說。從配股開始，到提前償還融資成本高的信托借款，同時(shí)回購并注銷部分美元票據(jù)，再到與GIC牽手，融創(chuàng)在降負(fù)債上的努力有目共睹。

應(yīng)對當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控，吳建斌給出了幾點(diǎn)建議：在投資方面，要向流量快的城市傾斜;土地儲備方式要加快調(diào)整;順應(yīng)地方“供地節(jié)點(diǎn)”的安排;管好源頭，處理好投資的機(jī)會主義與長期主義的關(guān)系;當(dāng)下必須做好“經(jīng)營型”現(xiàn)金流管理;33種融資工具,房企做好“適配”。

3月22日，全國24家主要銀行信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整座談會重申“房住不炒”定位，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性，預(yù)示著下一步在開發(fā)貸、個(gè)貸將進(jìn)一步收緊，房企融資環(huán)境不容樂觀。

誠如吳建斌說：“‘三道紅線’只是第一步，繼續(xù)降負(fù)債率，高質(zhì)量的發(fā)展，這樣調(diào)整優(yōu)化下來的房企才有未來。”

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