11月25日，由中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)文化旅游地產(chǎn)委員會、中國建筑科學(xué)研究院有限公司共同組織完成了首批長租公寓綜合性能評價工作，首個長租公寓綜合性能評價名單隨之誕生。

據(jù)了解，對長租公寓的評價以行業(yè)首部《長租公寓綜合性能評價標準》(編號為T/CECS778-2020)為依據(jù)，通過全面細致的審查及評估，將參評并符合相應(yīng)標準的眾多長租公寓項目按一星級到五星級進行評星并公示。

據(jù)悉，此次中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會公布長租公寓綜合性能評價首批項目名單有12個，其中，在獲評五星級認證的11個長租公寓中，龍湖冠寓有9個項目上榜。

“《標準》的出臺意味著長租市場的關(guān)注點從規(guī)?；瘮U張轉(zhuǎn)向產(chǎn)品運營能力的提升。”業(yè)內(nèi)人士表示，在政府監(jiān)管日趨完善的背景下，該《標準》出爐及評星名單的誕生，有利于引導(dǎo)住房租賃市場主體以租客的需求為導(dǎo)向，提升其住房租賃產(chǎn)品的打造能力，從而提升租客的居住環(huán)境，推動租賃市場的健康發(fā)展。

評價體系嚴格

眾所周知，長期以來，我國住房租賃市場以個人出租為主，缺少規(guī)模化、市場化的機構(gòu)租賃者。但在經(jīng)歷了前三年的野蠻擴張后，長租公寓行業(yè)整合不斷加速，市場逐步規(guī)范，政企合作模式日漸成熟，頭部品牌市場規(guī)模進一步擴大。

今年以來，各地激勵政策更是加速出臺，政策端頂層設(shè)計逐步完善，支持租賃住房健康發(fā)展的各種保障加速落地。類似于為酒店評星一樣為長租公寓進行評價，在國內(nèi)也屬于首創(chuàng)之舉。

該《標準》遵循“因地制宜、以人為本、可持續(xù)運營、高質(zhì)量發(fā)展”的原則，由“宜居品質(zhì)、綠色健康、智慧系統(tǒng)、服務(wù)管理”4類性能指標組成。此外，還設(shè)置了提高與創(chuàng)新項，鼓勵長租公寓從節(jié)約資源、保護環(huán)境、保障安全等多方面進行創(chuàng)新性實踐。

具體來看，“宜居品質(zhì)”對長租公寓的安全保障、生活便利性能、公區(qū)配置及套內(nèi)設(shè)施等進行評價;“綠色健康”包括節(jié)約資源、聲、光、熱、水質(zhì)及裝配式裝修的評價指標;“智慧系統(tǒng)”主要包括智慧家居、智慧能源、智慧服務(wù)的長租公寓提升性指標;“服務(wù)管理”從對租戶的服務(wù)、公寓的服務(wù)設(shè)施、內(nèi)部管理制度和實際運營質(zhì)量四個方面進行評價。

以獲得綜合性能評價五星級項目數(shù)最多的長租公寓企業(yè)——龍湖冠寓為例，包括上海華涇天街國際公寓和重慶禮嘉天街店在內(nèi)的9個長租公寓上榜，項目主要分布在北京、上海、重慶等全國高量級城市?？傮w而言，這些項目更加注重“綠色健康”性能，所有家具木飾面達到國標E0級環(huán)保標準;為租戶提供了全流程線上智能化服務(wù)，通過安全管理智能系統(tǒng)夯實安全控制基礎(chǔ);在“智慧系統(tǒng)”方面則采用了行業(yè)領(lǐng)先的IBMS-X消防預(yù)警。

“該《標準》分為八章，涉及多項技術(shù)內(nèi)容，大到智慧系統(tǒng)，小到布線技術(shù)，甚至電壓等級等，對每一個星級都有很嚴格且細致的審核標準。”業(yè)內(nèi)人士表示，同時，根據(jù)《標準》先評價部分長租公寓項目，將有效引導(dǎo)市場走向規(guī)范化發(fā)展。對此，業(yè)內(nèi)人士表示，該《標準》將成為長租企業(yè)經(jīng)營管理的重要參考，長租公寓需要以目標租客的需求為導(dǎo)向持續(xù)提升產(chǎn)品標準。

中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會商業(yè)和旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會秘書長蔡云認為，長租公寓作為新興行業(yè)，亟需規(guī)范。行業(yè)健康、有序發(fā)展也需要相關(guān)部門明確監(jiān)管職能及相關(guān)標準，只有制度與規(guī)范的完善才能使其得以長遠發(fā)展;同時，在標準的保障下，企業(yè)盡快實現(xiàn)平衡運轉(zhuǎn)才能有效的保證自身更具競爭力。標準出臺后，從行業(yè)自律的角度來看，將會起到一定的積極作用。特別是對符合標準規(guī)范的長租公寓項目，會起到一個引領(lǐng)示范的作用，從而促進行業(yè)向著規(guī)范化發(fā)展的方向前進。

租賃市場逐漸成熟

事實上，今年以來，“北上廣深”以及寧波、南寧、石家莊等多個城市密集發(fā)布了住房租賃政策，政策聚焦于住房租賃市場監(jiān)管以及市場培育。

“一方面規(guī)范住房租賃市場，針對此前長租公寓’爆雷’事件，完善對租賃主體、房源發(fā)布、租金支付以及租金貸等方面的監(jiān)管，營造良好的住房租賃市場競爭環(huán)境，推動租賃市場的健康發(fā)展。”黃卉表示，另一方面則是通過增加土地供給、獎補資金等政策支持租賃市場的發(fā)展，擴大當?shù)氐淖赓U房源供給，發(fā)展住房租賃企業(yè)，培育形成成熟的租賃市場。

據(jù)中國長租公寓市場白皮書顯示，國內(nèi)前十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)已從2018年底的35.6萬套翻番增長至2020年底的73萬套。這些存量主要分布在一線及1.5線城市中;且開業(yè)6個月以上門店的平均入住率高達89%-95%。其中，上海長租公寓項目平均入住率為90.9%，北京在運營的長租公寓項目平均出租率則高達97.5%。

黃卉認為，這是多種因素造成的，一是疫情對租賃市場的影響消散，租賃市場活躍度提高，回歸傳統(tǒng)租賃市場周期，春節(jié)后和畢業(yè)季兩個租賃旺季市場熱度升溫顯著;二是在政府的強監(jiān)管下，高風(fēng)險長租企業(yè)進一步出清，品牌公寓獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境，專注于提升其產(chǎn)品和服務(wù)能力。三是，90后、00后進入租賃市場，他們思想更為開放，追求自由、消費觀念超前，對居住品質(zhì)要求較高，會傾向于選擇品牌公寓。

而為了提升出租率和單店盈利能力，萬科、龍湖等頭部房企都在長租公寓智能化和服務(wù)方面下功夫，以此搶奪客源。

對此，龍湖方面表示，租賃住房品牌冠寓作為主航道業(yè)務(wù)，自開業(yè)以來，在每個門店都設(shè)置了智能門鎖、智能水電表設(shè)備等配套產(chǎn)品系統(tǒng)，引入龍湖智慧服務(wù)自主研發(fā)的RBA智能聯(lián)動安全報警系統(tǒng)，并配備專業(yè)的運營官團隊為租戶提供日常的貼心管家服務(wù)，提升規(guī)?；藴驶?、體系化的運營管理能力，滿足多樣化租房需求。

2021年上半年，龍湖冠寓實現(xiàn)租金收入10.7億元，同比增長45%，期末整體出租率達94.1%，大于6個月房源出租率達95.5%,開啟盈利元年。如今，一二線城市新青年對品質(zhì)租房的需求愈加強烈，疫情后市場熱度日益回暖。隨著龍湖冠寓杭州濱江天街濱和路店二期的開業(yè)，龍湖冠寓全國開業(yè)房間規(guī)模已突破10萬間，更大范圍內(nèi)滿足了城市新青年對品質(zhì)租房的需求。

“隨著租賃市場的恢復(fù)，疊加政府監(jiān)管日趨完善的背景下，高風(fēng)險長租企業(yè)進一步出清，品牌公寓會獲得更加穩(wěn)定的市場競爭環(huán)境。”黃卉表示，其中，頭部房企的長租公寓業(yè)務(wù)發(fā)展良好，企業(yè)開始聚焦單項目盈利，長租公寓的出租率提升，市場也將迎來專業(yè)化、規(guī)范化發(fā)展的階段。

關(guān)鍵詞： 長租公寓 綜合性能 房地產(chǎn) 規(guī)?；瘮U張