有些事情，無論是不是個(gè)專業(yè)人士，都是可以說出一兩點(diǎn)自己的觀點(diǎn)的，比如管理、營銷、品牌、市場判斷、城市認(rèn)知……

這有好處也有壞處，好處是進(jìn)入這些專業(yè)入門是不需要太高的門檻，未摸到門道倩也能憑一些常識說出個(gè)一二三點(diǎn)來。

壞處是，你可能會(huì)忽視專業(yè)方法的探索;其他非專業(yè)人事的點(diǎn)評，你可能無置可否。

本文要說的是對于“城市”的認(rèn)知具體的方法，是極其“術(shù)”的層面，略涉及一些方法邏輯。

0/內(nèi)功心法-城市認(rèn)知

市面上各家地產(chǎn)開發(fā)商對于市場客研工作內(nèi)容不外乎：市場監(jiān)測、拿地支持、定位、營銷支持、戰(zhàn)略研究。

說起來是涵蓋整個(gè)開發(fā)前期-至銷售，很長的一個(gè)業(yè)務(wù)周期，涵蓋很多內(nèi)容。這也是很多市場剛?cè)腴T會(huì)比較苦惱，不知道從哪里入手的原因。

目前大部分市場新人入手的工作都是市場監(jiān)測(關(guān)于市場監(jiān)測后續(xù)再單獨(dú)說框架邏輯)，一來這確實(shí)是培養(yǎng)市場敏感度、串聯(lián)起整個(gè)業(yè)務(wù)內(nèi)容非常好的抓手;另一方面也確實(shí)是市場監(jiān)測是一個(gè)瑣碎，技術(shù)含量貌似不那么高，老鳥們很討厭做的事情。特別適合新人打下手。

很多新人在做市場監(jiān)測的時(shí)候往往找不到感覺。

我司這新來的小朋友無奈下自己琢磨著把公司進(jìn)入的幾十個(gè)城市上百個(gè)強(qiáng)相關(guān)項(xiàng)目背下來。著實(shí)讓我哭笑不得。

想了半天，他應(yīng)該是沒有找到培養(yǎng)感覺的方法——基于城市認(rèn)知下的項(xiàng)目理解。

下面就來說說，如何先建立城市認(rèn)知，如何應(yīng)用這個(gè)認(rèn)知。

1/市調(diào)的前中后

看盤路線-路程觀察-案場調(diào)研-跑盤回顧。

看盤市調(diào)，不多贅述多基礎(chǔ)多重要的功課了。

我來說說當(dāng)年我是用的什么方法去做這件事情。

1.準(zhǔn)備好看盤計(jì)劃

在乙方的新人可能會(huì)做的多一些，很多甲方的新人們很多都沒意識到，市調(diào)研應(yīng)該要做些什么。以為跟著同事們坐車到項(xiàng)目現(xiàn)場走馬觀花，看看漂亮售樓小姐姐講解一下項(xiàng)目就行了。

15年那會(huì)兒對接一個(gè)陌生城市杭州，上兩張圖是15年那會(huì)兒，出差過程中穿插要調(diào)研看得一些樓盤。

選擇的維度有競品、熱銷項(xiàng)目、地王項(xiàng)目。提前了解到入市時(shí)間、板塊分布，打印好放在案頭，每看掉一個(gè)項(xiàng)目便劃掉一個(gè)。

確定好看盤項(xiàng)目后，就在地圖上制定看盤路線。做這事兒的過程中，自然了解了如何抵達(dá)項(xiàng)目的路徑。

2.看盤路上的信息收集

看盤的路上我做的最多的事情就是和司機(jī)聊天，問問他是本地人外地人，對房價(jià)，對某個(gè)板塊的認(rèn)知了解，周邊的配套設(shè)施等等，會(huì)有不一樣的收獲。

在樓市特瘋狂的16-17年，出差路上常常能聽到司機(jī)說起他帶著買房的人全城看房買房的故事。

不過需要提醒的是，司機(jī)說的話只是他這個(gè)群體中的某個(gè)個(gè)體的認(rèn)知，會(huì)增加你的認(rèn)知維度。但他說的話，千萬不要作為整個(gè)客戶群的認(rèn)知。

除了和司機(jī)聊天，那就是整個(gè)道路的界面、通達(dá)性、大小環(huán)境、配套等實(shí)地的認(rèn)知，是否和你在地圖上想象的差不多。

3.案場調(diào)研與記錄。

明調(diào)暗調(diào)看情況選擇，我一般都選擇明調(diào)，現(xiàn)在同行心態(tài)也都比較開放。真遇到一些奇葩不配合，那就假裝客戶，或者蹭真客戶去聽講解。

需要提示的是，銷售對展板講解時(shí)，多問問客戶從哪些區(qū)域通過何種路徑來的;在講解產(chǎn)品的時(shí)候，多問一句，各產(chǎn)品間客戶的差異;客戶選擇本項(xiàng)目主要看中的賣點(diǎn)是啥。

看完項(xiàng)目再地圖上打個(gè)卡，收藏一下，時(shí)間久了也是蠻有成就感。

早些年我用的百度地圖，后來遇到更好用的奧維，但是早些年的數(shù)據(jù)已經(jīng)沉淀在百度了，懶得換了。

新手可以考慮研究研究奧維，可以備注的更多。

4.回顧行程

城市很大時(shí)，我們身在其中奔跑挺像一直小螞蟻的，有點(diǎn)不知東南西北。所以晚上休息前，用地圖再復(fù)盤回憶一下今天看的幾個(gè)項(xiàng)目，走的什么路徑，項(xiàng)目主要客戶分布在哪里。會(huì)讓我們對今天跑的板塊印象深刻。

做到上面1234點(diǎn)，熟悉起一個(gè)城市就跟玩兒拼圖一樣了，只是時(shí)間的問題了。

2/站在別人的肩膀上看城市

陽光底下無新事

做一份城市好的地圖，是需要很深的功夫的，要對城市發(fā)展的脈絡(luò)，人文沉淀，現(xiàn)狀格局，樓市潛力，產(chǎn)品特征等做全面描述和提煉，作為新人早期是不會(huì)接觸到這個(gè)工作的。

但是，看一份城市地圖毫不費(fèi)力啊。

你只需要嘴巴甜一些，做事主動(dòng)積極一些，多問問你的同事們有沒有好的城市地圖報(bào)告讓你學(xué)習(xí)學(xué)習(xí)。一般好為人師的市場們，總歸會(huì)調(diào)出幾份珍藏的不錯(cuò)的成果與你分享。

有了城市地圖，你簡直就是有了一份城市說明書啊。

板塊能級不了解，城市地圖看一看;

產(chǎn)業(yè)人口不了解，城市地圖看一看;

規(guī)劃配套不了解，城市地圖看一看;

項(xiàng)目分部不了解，城市地圖看一看……

前面的市調(diào)地圖路徑+城市地圖說明手冊，了解一個(gè)城市不要太快哦。

3/理解城市，尋找機(jī)會(huì)

了解城市不是目的，只是手段

按照上述的方法，你就會(huì)得和我一樣的職業(yè)病。

每到一個(gè)地方，手機(jī)地圖軟件總是打開的;

看到腳手架，第一反應(yīng)是她是什么樓盤，你甚至還會(huì)和旁邊的人打個(gè)賭;

看開盤數(shù)據(jù)時(shí)，第一個(gè)畫面是這個(gè)大頭針應(yīng)該落在哪個(gè)點(diǎn);

給人指路指方向，腦子里出現(xiàn)的是一幅地圖，東南西北不再會(huì)分不清……

不過，這些都不是目的，只是這個(gè)過程中的副產(chǎn)品。

在往后你的工作中，你要去判斷選擇哪個(gè)城市更適合去投資;一個(gè)城市中哪個(gè)地段板塊會(huì)有怎樣的投資機(jī)會(huì)，風(fēng)險(xiǎn)在哪里;你要為銷售困難的項(xiàng)目把脈，是不是客戶找錯(cuò)了地方;你要應(yīng)用你的專業(yè)在市場上尋找合適的自住投資標(biāo)的;你身邊的同事朋友買房向你咨詢，你要篤定的給出適合他們的方案……

做市場是很有意思的……不過，要扎實(shí)的基本功嘛，練起來也是蠻辛苦的。

關(guān)鍵詞： 城市地圖 看盤計(jì)劃 城市認(rèn)知 業(yè)務(wù)周期