焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)訊 4月12日，“2022觀點(diǎn)物業(yè)大會(huì)”在廣州舉行。受地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)波及和影響后，物企間的競(jìng)爭(zhēng)格局在不斷演化，物企的經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性面臨著考驗(yàn)，如何往更深、更廣的維度發(fā)展和飛躍，成為本次會(huì)議的討論重點(diǎn)，焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)一線直擊。

潮起之時(shí)，政策筑基與資本助推，走向高速發(fā)展和擴(kuò)張。新的一年，隨著行業(yè)逐漸步入新的階段，未來還有哪些想象和賽道？12日上午，第一場(chǎng)主題討論會(huì)圍繞“沖破藩籬”主題展開，世聯(lián)行首席技術(shù)官黎振偉擔(dān)任主持，旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司董事兼總裁周洪斌，新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官尤建峰，越秀服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁、越秀物業(yè)總經(jīng)理毛良敏，建業(yè)物業(yè)副總經(jīng)理付秋生進(jìn)行了討論。

物企無需為股價(jià)一時(shí)漲跌“焦慮”

物企在過去幾年發(fā)展良好，現(xiàn)在則面臨一定困境，2021年港股51家物管公司，77家股價(jià)在下跌，業(yè)內(nèi)人士如何看待這個(gè)現(xiàn)象？

新城悅服務(wù)集團(tuán)首席戰(zhàn)略官尤建峰表示，2021年下半年開始，很多上市物業(yè)公司的股價(jià)有非常明顯的下降，包括新城悅服務(wù)。他認(rèn)為有四點(diǎn)原因，一是開發(fā)商面臨現(xiàn)金流危機(jī)，特別是民營(yíng)背景的開發(fā)商物業(yè)公司，導(dǎo)致資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司的發(fā)展有一些顧慮；二是由于物業(yè)公司是地產(chǎn)開發(fā)商子公司的，開發(fā)商在自己出售項(xiàng)目無望的情況下也在低價(jià)出售自己的物業(yè)公司，造成了資本市場(chǎng)對(duì)物業(yè)公司信心進(jìn)一步的打擊。

三是對(duì)于像新城悅在內(nèi)一些經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的公司，2021年下半年新城悅房地產(chǎn)板塊也停止了拿地，雖然沒有產(chǎn)生大的危機(jī)，但是未來增長(zhǎng)前景可能沒那么樂觀，對(duì)應(yīng)到資本市場(chǎng)，對(duì)于物業(yè)公司的估值會(huì)受到一定的影響；最后則是由于整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)，資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)及其房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈產(chǎn)生了一個(gè)比較大的負(fù)面情緒，導(dǎo)致對(duì)所有物業(yè)公司股價(jià)非常大幅的打折。

旭輝永升服務(wù)集團(tuán)有限公司董事兼總裁周洪斌分享了自己的觀點(diǎn)，他認(rèn)為資本市場(chǎng)有漲有跌，投資人和企業(yè)家要保持平穩(wěn)的心態(tài)。當(dāng)初物業(yè)行業(yè)上市有高估值，原因在于物業(yè)行業(yè)是存量+增長(zhǎng)的市場(chǎng)，不受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響，而且物業(yè)行業(yè)是輕資產(chǎn)，好的物業(yè)公司現(xiàn)金流豐富，還有政策扶持。

周洪斌判斷物業(yè)行業(yè)今年會(huì)有一定的回歸，這個(gè)時(shí)候就看價(jià)值本身的估值。物業(yè)行業(yè)大的邏輯沒有變，資本市場(chǎng)第一要看增長(zhǎng)，在增長(zhǎng)的前提下再看有沒有質(zhì)量，第二個(gè)看利潤(rùn)，第三個(gè)看現(xiàn)金流。他表示，作為上市企業(yè)無須為了股價(jià)一時(shí)的漲跌做什么準(zhǔn)備和思考，關(guān)鍵要做一個(gè)可以長(zhǎng)期發(fā)展的，服務(wù)行業(yè)預(yù)期的戰(zhàn)略，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，腳踏實(shí)地用專業(yè)匠心去兌現(xiàn)每一個(gè)承諾，保持適度的分紅回報(bào)、價(jià)值評(píng)估，股價(jià)交給投資人去做，他認(rèn)為這是一個(gè)健康發(fā)展的正道。

社區(qū)增值服務(wù)是物企第二增長(zhǎng)曲線

物管行業(yè)被社會(huì)與投資機(jī)構(gòu)看好，然而現(xiàn)實(shí)中的物管企業(yè)卻存在產(chǎn)出慢與非高收入的矛盾。業(yè)內(nèi)人士如何看待物管公司的價(jià)值和地位，又是如何規(guī)劃、支持、考核發(fā)展？

越秀服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事兼常務(wù)副總裁、越秀物業(yè)總經(jīng)理毛良敏表示，物管行業(yè)有著幾個(gè)價(jià)值。第一個(gè)是專業(yè)產(chǎn)生的服務(wù)價(jià)值，第二個(gè)是通過專業(yè)管理帶來不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的保值和增值。好的物業(yè)管理在房子未來五年、十年，甚至二十年之后給社區(qū)帶來不一樣的價(jià)值；第三個(gè)是在一些重大事故的處置過程中的價(jià)值體現(xiàn)，如臺(tái)風(fēng)、暴雨等；第四個(gè)是基層社會(huì)治理過程中，物業(yè)管理行業(yè)體現(xiàn)了很多的社會(huì)責(zé)任和價(jià)值，比如疫情期間，可以看到有物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和沒有物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)完全不一樣。

毛良敏介紹了越秀的“1+4+4+5”的核心戰(zhàn)略，即“1”是以長(zhǎng)期主義堅(jiān)持做好服務(wù)品質(zhì)，聚焦4個(gè)核心業(yè)態(tài)，住宅、商業(yè)、TOD和城市服務(wù)。做好4大核心業(yè)務(wù)，以及5個(gè)核心能力的建設(shè)。

物企最值得把握的業(yè)務(wù)機(jī)遇是什么？付秋生認(rèn)為，不管處于什么樣的時(shí)代，身處服務(wù)行業(yè)，只有從客戶出發(fā)才能更好的獲得更大的發(fā)展機(jī)遇。

企業(yè)目前最大的或者最值得把握的業(yè)務(wù)機(jī)遇，就是社區(qū)增值服務(wù)領(lǐng)域。建業(yè)物業(yè)副總經(jīng)理付秋生談了三個(gè)角度。從信任度的角度來講，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)可以獲取業(yè)主黏性和忠誠(chéng)度，這也是挖掘增值增殖服務(wù)價(jià)值和實(shí)現(xiàn)品牌溢價(jià)的切入口；從政策角度來講，政府不斷推出社區(qū)便民服務(wù)，發(fā)展社區(qū)商業(yè)，解決物流配套支持，希望通過刺激消費(fèi)帶來經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)；從行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來看，新的語境下都在尋找企業(yè)的第二增長(zhǎng)曲線，社區(qū)增值服務(wù)正在成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

付秋生表示，如果想在社區(qū)增值領(lǐng)域獲得更加的機(jī)遇，必須做到的第一點(diǎn)是，具有高度整合公司內(nèi)部外部、企業(yè)上下游優(yōu)質(zhì)資源的能力；第二是圍繞業(yè)主需求打造差異化、特色化的王牌服務(wù)產(chǎn)品；第三萬變不離其宗，就是基礎(chǔ)服務(wù)是根本。持續(xù)通過扎實(shí)的基礎(chǔ)服務(wù)不斷提高業(yè)主對(duì)企業(yè)品牌的信任度，進(jìn)而降低交易成本，提高交易的效率。

物企要降低對(duì)母公司的依賴

物企與母公司之間是什么關(guān)系，物企如何更好的自足、健康、可持續(xù)的發(fā)展？尤建峰以新城悅為例，目前他們正在不斷降低對(duì)新城控股業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)的占比，目前下降到20%左右。他表示，物管企業(yè)要有長(zhǎng)遠(yuǎn)的視角，努力提高整體的運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，不斷提高自己獨(dú)立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的能力，在客戶滿意的基礎(chǔ)上豐富服務(wù)，在同一個(gè)客戶身上能夠挖掘更多的價(jià)值。

物企如何做好長(zhǎng)期主義？周洪斌認(rèn)為，要回到本心，他們團(tuán)隊(duì)堅(jiān)持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展的思路，堅(jiān)持平臺(tái)+生態(tài)的策略，堅(jiān)持五年十倍的戰(zhàn)略，堅(jiān)持四輪驅(qū)動(dòng)的策略，堅(jiān)持以客戶為中心，堅(jiān)持依靠不依賴，大股東可以依靠，不能依賴，堅(jiān)持有所為，有所不為，堅(jiān)持以員工利益第一原則，堅(jiān)持做難而正確的事情，從而去構(gòu)建生態(tài)。為了應(yīng)對(duì)2025年以后行業(yè)新形勢(shì)發(fā)展對(duì)能力的要求，去年他們高管換了60多個(gè)。

毛良敏以越秀為例，分享了實(shí)現(xiàn)增效的幾個(gè)創(chuàng)新方式。一個(gè)是機(jī)制創(chuàng)新，嘗試讓一線最小的單元激發(fā)他們的經(jīng)營(yíng)活力和服務(wù)熱情；二個(gè)是薪酬體系的創(chuàng)新，三是服務(wù)方式的創(chuàng)新，做到所有服務(wù)在線，所有管理動(dòng)作在線，所有客戶行為在線；四是供應(yīng)鏈管理創(chuàng)新；五是商業(yè)服務(wù)創(chuàng)新，如大量引入和使用FM理念，關(guān)注寫字樓里面使用者的健康，工作人員的高效，還有整棟樓怎么樣更高效綠色，提供更好的服務(wù)。

付秋生分享了建業(yè)的創(chuàng)新與改革，首先要回歸物業(yè)企業(yè)本身的本質(zhì)，實(shí)現(xiàn)角色的轉(zhuǎn)化，其次是強(qiáng)化法律意識(shí)，對(duì)合規(guī)性有明確的認(rèn)知。最后他特別提到，希望更多的媒體能站在專業(yè)的角度去采訪、分析物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域的一些糾紛案件，客觀地來運(yùn)用法律條款界定彼此的一些行為，推動(dòng)整個(gè)物業(yè)行業(yè)良性的發(fā)展，讓業(yè)主和物業(yè)的關(guān)系更加融洽。

關(guān)鍵詞： 物業(yè)公司 資本市場(chǎng) 增值服務(wù)