在港股的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)中，股價長期低于0.5港元的“極端仙股”，大概76家。這些企業(yè)大多是臨近破產(chǎn)，或被母公司架空(無實際資產(chǎn))，或公司經(jīng)營堪憂(有項目卻難賺錢)。

恒盛地產(chǎn)(HK:00845)屬于第三種，作為恒盛主要的資產(chǎn)平臺，由于這些資產(chǎn)幾近“被掏空”，機能衰弱、資不抵債，使得這只股無奈一步步進入仙股行列。

凈利虧損14億 恒盛地產(chǎn)資不抵債?

根據(jù)恒盛地產(chǎn)披露的2021年上半年業(yè)績報告，期內(nèi)公司的綜合銷售收入3.3億元，較2020年同期下降16.9%;公司的凈利潤虧損14.3億元，由正轉(zhuǎn)負，每股虧損0.18元。

錄得重大金額虧損，因為恒盛地產(chǎn)在上半年，根本沒有新的物業(yè)分期項目完工。

而上半年，恒盛地產(chǎn)的房地產(chǎn)錄入的54.3億元確認銷售收入，來自于尾盤房源及庫存車庫的銷售。

這批尾貨能創(chuàng)造的收入、毛利率水平都很低，所以整個公司進一步進入“銷售少、毛利率低、利潤虧”的惡性狀態(tài)。

另值得注意，恒盛地產(chǎn)的財務(wù)成本無法被資本化，而它的實際借款利率又達到9.7%，所以公司的融資成本，幾乎要靠“硬扛”。

截止2021年6月末，恒盛地產(chǎn)的借款總額下降2.5%，依然有197. 7億元，是銷售金額、營業(yè)收入的幾十倍。

其中已經(jīng)逾期的借款，本金總額就達到8.88億元。

所以，恒盛地產(chǎn)為什么會虧?因為基本上資不抵債了。

財報顯示，恒盛地產(chǎn)的資本負債比率達到453.8%。這反映的是公司債權(quán)人所提供的資金占全部資金的比重，資金都是借債權(quán)人的，極少來源于股東，借債是資產(chǎn)的4.5倍，而且其中大量是流動借款、一年期借款等短債和急債，到還的時候極可能就是資不抵債。

巨額抵押成污點 資產(chǎn)被掏空?

半年報顯示，恒盛地產(chǎn)的土地儲備約660萬平方米，總在建面積為296萬平方米，12.1%位于一線城市，87.9%位于二、三線城市。

風(fēng)財訊詳細盤點項目情況卻發(fā)現(xiàn)，項目幾乎可以形容為“空殼”了，大多數(shù)已被拍賣、被抵押、被凍結(jié)、被轉(zhuǎn)讓。

例如，在去年6月被掛上拍賣臺的恒盛煒達(南通)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對應(yīng)了恒盛地產(chǎn)6項抵押物、2方擔(dān)保人、上市公司作連帶責(zé)任擔(dān)保。

被拍賣的6項抵押物包含：

上海奉賢區(qū)光明鎮(zhèn)2街坊三塊地100%股權(quán)、上海弘曄地產(chǎn)100%股權(quán)，它們對應(yīng)上海的恒盛湖畔豪庭;

另外，弘曄地產(chǎn)的股東恒盛弘晟(蘇州)置業(yè)的9億元股，也已被南通中級法院執(zhí)行“股份凍結(jié)”;

江蘇南通的恒盛尚海灣，對應(yīng)的江蘇南通虹橋路及工農(nóng)路商業(yè)土地100%股權(quán);

南通恒盛煒達的100%股權(quán)(含江蘇多地項目);天津靜?？h團泊湖區(qū)土地100%股權(quán)、天津東岸建設(shè)100%股權(quán)(對應(yīng)恒盛尚海灣濱湖)等，也均被抵押。

上述大部分項目由于處于被拍賣、被凍結(jié)狀態(tài)，無法正常流轉(zhuǎn)，在半年報中，未能納入銷售物業(yè)項目列表。

實際上，被恒盛地產(chǎn)納入“貢獻收入列表”的項目，流入的銷售資金，也只是表面數(shù)字而已。

多數(shù)項目不僅因為抵押融資，已經(jīng)不輸于恒盛了，鑒于高昂的融資成本，恒盛能否從項目賺到錢，還需打一個問號。

例如，恒盛地產(chǎn)的銷售主力—— “上海恒盛尚海灣”，半年報稱，靠項目的第16號樓開盤銷售，使公司在上半年能由資金回籠，得以償還一些借款。

的確，這一個項目(銷售約12.6億)就貢獻了恒盛地產(chǎn)上半年39.5%的銷售收入。

但風(fēng)財訊留意到，上海恒盛尚海灣早被開發(fā)公司“上海鑫泰地產(chǎn)”先后抵押給中海恒信、中融信托、光大信托、四川信托等金融機構(gòu)，以獲取56.2億元融資。僅以恒盛的平均融資利率計算，收入的一半都是用來還錢的。

這還不計算賠款，企查查數(shù)據(jù)顯示，今年因各類糾紛，恒盛尚海灣開發(fā)商新增的被執(zhí)行金額達到388.3萬元(被法院判定賠付)。

在恒盛地產(chǎn)的收入明細中，還計算了上海恒盛尚海灣多年來的裝修收入(今年上半年約1279萬)，但這筆收入其實備受質(zhì)疑。

據(jù)《新民周刊》報道，恒盛尚海灣曾因精裝問題，延期交房。到了業(yè)主收房結(jié)點，卻因為驗房發(fā)現(xiàn)超200項問題有待整改，遭業(yè)主拒絕收房。

而地方政府留言板上，恒盛地產(chǎn)在吉林、長春等地的項目，也曾因“未辦產(chǎn)權(quán)”“延遲交房”等問題遭到投訴。

“陽光系”無陽光 百強房企沒落

恒盛地產(chǎn)的創(chuàng)始人，實際上是“陽光系”的實控人張志熔。

起家房地產(chǎn)，張志熔和其父張德璜創(chuàng)建上海陽光集團后，僅僅4年時間就將旗下恒盛地產(chǎn)、熔盛重工(2009年)送上資本市場。

其麾下的“陽光系”，可謂政銀資源深厚。

雖然張志熔在2012年退出了熔盛重工和恒盛地產(chǎn)董事會，但2014年依然借地方政府的幫助引進了銀團，中行、民生銀行、進出口銀行等均入局幫襯。

而在張志熔的妹夫丁向陽接手恒盛地產(chǎn)，擔(dān)任董事局主席和行政總裁之前(2018年)，恒盛的“指揮人”則是程立雄，一位在上海房屋土地資源管理局曾任職近10年的資深“體制人”。

彼時，大量資源打通，恒盛地產(chǎn)在2008年左右，企業(yè)規(guī)模還排在行業(yè)頭部。

即使后來一路衰退，及至2012年恒盛地產(chǎn)在房企500強榜單中排名56，也還是妥妥的百強房企。2015年機構(gòu)估算的恒盛地產(chǎn)總貨值，仍超過千億。

但到如今，恒盛地產(chǎn)依然只能靠著尚海灣，這個在上海賣了20多年的項目“回血”，土儲已不足千萬平、收入不足5億、利潤由盈轉(zhuǎn)虧，甚至走上了“賣項目”的路子，沒落得令人唏噓。

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