各城第二輪集中供地陸續(xù)開(kāi)啟，土地市場(chǎng)寒意十足。

已連續(xù)天量賣地4年的杭州，第一次在土拍市場(chǎng)受到冷遇。截至15日中午12時(shí)，杭州第二批集中供地10宗競(jìng)品質(zhì)地塊報(bào)名截止，有9宗地塊報(bào)名未達(dá)標(biāo)，相當(dāng)于提前宣告流拍。

沈陽(yáng)和合肥兩座省會(huì)城市的第二次集中供地，也都有過(guò)半數(shù)的地塊提前“流拍”。15日下午，沈陽(yáng)46幅地塊的報(bào)名也截止了，24宗地塊被宣布提前停止交易;合肥也宣布，原定9月17日開(kāi)拍的17宗地塊，僅剩下8宗將如期出讓。

成都在今天經(jīng)歷了一場(chǎng)史上成交速度最快的土拍，共賣地19宗，其中15宗地塊沒(méi)有競(jìng)價(jià)過(guò)程，直接零溢價(jià)成交，不復(fù)首輪集中供地時(shí)70多家房企搶地的火熱場(chǎng)面。嘉興海寧則誕生了近三年來(lái)第一宗涉宅流拍地塊。

盡管自然資源部在8月曾召開(kāi)閉門會(huì)議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價(jià)率不得超15%，且不得提高起拍價(jià)，被視為地方政府讓利，但是置身嚴(yán)格調(diào)控大環(huán)境中的房企，多數(shù)還是選擇了“躺平”。

去年，全國(guó)“賣地”總收入高達(dá)8.4萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16%，土地出讓金收入超千億的城市達(dá)14個(gè)。不過(guò)種種跡象表明，地方政府的土地財(cái)政依賴或?qū)⒏淖儭?/p>

“現(xiàn)房銷售”門檻高

8月26日，杭州曾重新上架第二批集中出讓宅地，總出讓地塊數(shù)為31宗，此外，杭州10個(gè)行政區(qū)每區(qū)派出一宗代表地塊，試水“競(jìng)品質(zhì)”。

而現(xiàn)在，非常不受開(kāi)發(fā)商待見(jiàn)的就是這10宗競(jìng)品質(zhì)地塊。雖然杭州第二次上架土地前將這10宗地塊溢價(jià)率上限由10%調(diào)整為5%，還降低了其中3宗土地起始價(jià)，但報(bào)名者寥寥。

“最大的問(wèn)題出在現(xiàn)房銷售上，杭州是薄利的流量型市場(chǎng)，房企看重的是去化快，資金能快速周轉(zhuǎn)，競(jìng)品質(zhì)地塊要求現(xiàn)房銷售，這是大多數(shù)房企不能承受的。”杭州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示。

過(guò)去房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量問(wèn)題多、維權(quán)頻發(fā)，坊間對(duì)“現(xiàn)房銷售”的呼聲很高，杭州也想通過(guò)這次試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”“競(jìng)品質(zhì)”，來(lái)尋找整治房地產(chǎn)亂象的方法。不過(guò)，房企的反應(yīng)非常冷淡。

根據(jù)參拍細(xì)則，房企需要先提供建設(shè)方案，方案通過(guò)后才能進(jìn)入競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，競(jìng)得后樓盤(pán)需要通過(guò)驗(yàn)收，然后現(xiàn)房銷售。

浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院稱，經(jīng)過(guò)對(duì)10宗競(jìng)品質(zhì)地塊初步測(cè)算，房企即便以底價(jià)拿地，仍有5宗地塊有虧損風(fēng)險(xiǎn)，其余地塊利潤(rùn)最高不超過(guò)4%。

不僅利潤(rùn)低，現(xiàn)房銷售足以拖垮房企的現(xiàn)金流。“之前我們能在杭州拿一些外界看似利潤(rùn)微薄的地塊，是因?yàn)楹贾菔袌?chǎng)熱度高，拿地后迅速開(kāi)工、取證、預(yù)售，資金能流動(dòng)起來(lái)快速投入到下一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)房銷售完全打破了這種邏輯，流拍是意料之中。”一家華東房企內(nèi)部人士表示。

房企對(duì)現(xiàn)房銷售欠缺熱情，但杭州還給這10宗地塊設(shè)置了更高的門檻。普通地塊掛牌，如果有1家企業(yè)報(bào)名，就能直接底價(jià)競(jìng)得，而這些競(jìng)品質(zhì)地塊，則要求報(bào)名房企達(dá)到3家，才能進(jìn)入后續(xù)環(huán)節(jié)，否則就取消出讓。

杭州的自信源于過(guò)去其土拍的火熱，杭州一直是“賣地”大戶，也曾是房企非常愿意重倉(cāng)的城市。2018年，杭州賣地?cái)埥?440億元，超過(guò)北上廣深;2019年全年賣地2840億元，再居全國(guó)首位;2020全年賣地收入2500億，僅次于上海，是深圳5倍;直至今年上半年，其賣地收入仍超過(guò)2000億，又回到了全國(guó)第一。

地價(jià)不斷高漲的杭州，今年7月發(fā)生了宋都退地事件，揭開(kāi)了房企虧本搶地的內(nèi)幕。宋都寧愿痛失5000萬(wàn)保證金也要堅(jiān)決退地，甚至把與祥生、寶龍的糾紛吵到了臺(tái)面上。事件反映出中小房企如今資金壓力的緊張，以及杭州地價(jià)創(chuàng)新高背后的“無(wú)利可圖”。

一家華東大型房企并未在上一輪杭州供地中分到羹，其內(nèi)部人士透露：“濱江董事長(zhǎng)說(shuō)杭州項(xiàng)目的利潤(rùn)率在1%-2%，根據(jù)我們內(nèi)部測(cè)算，部分地塊虧損百分之十幾。”所以他認(rèn)為這一次杭州10宗競(jìng)品質(zhì)地塊“涼涼”也在意料之中。

一城更比一城“涼”

不止是杭州，沈陽(yáng)與合肥第二批次集中供地的報(bào)名情況更冷清。

15日下午2時(shí)，沈陽(yáng)46幅宅地參拍報(bào)名截止，只有14宗地塊有房企報(bào)名，沈陽(yáng)不得不宣布原定于9月17日開(kāi)拍的24宗地塊停止交易。

沈陽(yáng)獲報(bào)名數(shù)最多的新樂(lè)地塊，也僅有4個(gè)房企報(bào)名，其余大部分地塊僅有1家房企報(bào)名。

由于沈陽(yáng)土地出讓新規(guī)特別要求競(jìng)買人繳納的購(gòu)地資金必須為自有資金，中小房企在此次報(bào)名中不見(jiàn)蹤影。參拍房企多為央企，包括華潤(rùn)、中海、大悅城、華發(fā)、金地、中鐵等。

同日，合肥也宣布，原定9月17日開(kāi)拍的17宗地塊，僅剩下8宗將如期出讓。

成都則在15日進(jìn)行了第二輪集中土拍第一日的出讓，共賣地19宗，其中15宗地塊沒(méi)有競(jìng)價(jià)過(guò)程，直接零溢價(jià)成交，還有4宗地塊賣出了溢價(jià)，位于天府新區(qū)和高新區(qū)，溢價(jià)率在9.6%-10.3%之間，沒(méi)有一宗觸及15%的紅線。土拍首日，成都最終共計(jì)收金207億元。

成都這次供地，拿地開(kāi)發(fā)商多為本地國(guó)企以及央企，比如成都市金牛國(guó)投產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)有限公司、成都城投置地、成都軌交，以及中鐵建、首開(kāi)、華發(fā)、大悅城等，民企里只看到龍湖、復(fù)地的身影。

未參與集中供地的城市，土拍市場(chǎng)也非常冷。15日，嘉興海寧出讓一宗重點(diǎn)涉宅地，最終因無(wú)房企競(jìng)價(jià)而流拍。嘉興海寧在全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣排名第17位，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，樓市堅(jiān)挺，這是海寧近三年來(lái)涉宅地首次流拍，上一次流拍還要追溯到2018年第三季度。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，土拍市場(chǎng)中，房企“躺平”現(xiàn)象值得重點(diǎn)關(guān)注，近期房企債務(wù)壓力和經(jīng)營(yíng)壓力大的案例不斷增多，房企各類擔(dān)憂增加，拿地意愿減弱，對(duì)各城土地供應(yīng)目標(biāo)的完全構(gòu)成較大挑戰(zhàn)。

今日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的8月經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示，1-8月全國(guó)房企土地購(gòu)置面積同比增速為-10.2%，一定程度上拖累了全國(guó)房屋新開(kāi)工速度。

對(duì)于數(shù)據(jù)情況，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局罕見(jiàn)對(duì)部分大型房企面臨的困難作出解讀。“一些大型房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中出現(xiàn)了困難，對(duì)于整個(gè)行業(yè)發(fā)展的影響還需要觀察。從房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，今年以來(lái)隨著各地區(qū)各部門堅(jiān)持‘房住不炒’的原則，持續(xù)穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，整體運(yùn)行保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人付凌暉稱。

整體來(lái)看，樓市、地市的下行，房企背負(fù)的壓力，都在此次調(diào)控“擠泡沫”的預(yù)期范圍內(nèi)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至今年8月，全國(guó)連續(xù)16個(gè)月的房?jī)r(jià)上漲終于停止，70個(gè)大中城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅首次為0，新建商品房?jī)r(jià)格漲幅持續(xù)收窄。

過(guò)去，地方政府過(guò)度依賴土地出讓收入彌補(bǔ)收支缺口，根據(jù)官方數(shù)據(jù)，地方土地出讓收入從1998年的507億元，一路飆漲至2020年的8.4萬(wàn)億元，增長(zhǎng)165倍。

今年6月，財(cái)政部等四部門發(fā)布通知，決定將四項(xiàng)政府非稅收入的征收機(jī)構(gòu)改為稅務(wù)部門，其中就包括國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入。這項(xiàng)職責(zé)劃轉(zhuǎn)備受關(guān)注，被視為中央引導(dǎo)地方政府在土地出讓環(huán)節(jié)更加謹(jǐn)慎合理，“賣地”收入將透明化，地方政府需要主動(dòng)降低對(duì)土地財(cái)政的依賴。

8月，自然資源部再召開(kāi)會(huì)議，要求各城第二次集中供地的宅地溢價(jià)率不得超15%，且不得提高起拍價(jià)，繼續(xù)壓制地方政府的土地財(cái)政依賴度。

從過(guò)往經(jīng)驗(yàn)看，每一次樓市下行，都伴隨過(guò)土地市場(chǎng)的冷清和部分土地流拍，然而類似這一次集中供地大面積流拍情況從未發(fā)生過(guò)，土拍規(guī)則巨變、對(duì)地方土地財(cái)政依賴的制約等宏觀背景也是第一次出現(xiàn)。

關(guān)鍵詞： 土地市場(chǎng) 杭州 房企