回顧2021上半年，“三道紅線”帶來的債務(wù)限制、一線城市長期高增長供應(yīng)帶來的空置率高企、線上經(jīng)濟(jì)的持續(xù)影響，都讓國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展不斷分化。

與此同時，也給資產(chǎn)收并購帶來很多機(jī)會。對于持有大量資金的中外資管機(jī)構(gòu)來說，上半年大宗交易的火熱反映了他們對中國傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)市場的期待，同時新經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域如數(shù)據(jù)中心、物流地產(chǎn)等也廣受看好。

在新冠疫情的沖擊下，雖然2020年一季度全球資管機(jī)構(gòu)均出現(xiàn)了不同程度的虧損，但是貨幣放水帶來的股市回暖讓投資組合在第四季度均有不同程度的升值，機(jī)構(gòu)們亦加大了退出力度。在全球經(jīng)濟(jì)下行中，中國經(jīng)濟(jì)首先得到穩(wěn)定恢復(fù)，商業(yè)地產(chǎn)更是發(fā)展穩(wěn)定，成為資管機(jī)構(gòu)們首選的投資市場，上半年外資成立亞洲基金收購中國物業(yè)時有發(fā)生。

隨著這些體量巨大的美元基金開始重倉中國資產(chǎn)，無疑加劇了國內(nèi)投資機(jī)構(gòu)的競爭?？梢灶A(yù)見，2021年的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將會在資管機(jī)構(gòu)們的助力下獲得更好的發(fā)展。

股權(quán)融資利好，外資、險資商業(yè)地產(chǎn)投資活躍

2021年上半年，信用債違約事件屢見不鮮。在開發(fā)商們迫切需要融資之時，“三道紅線”卻讓市場不斷降溫。當(dāng)前，在去杠桿政策的重點推行下，開發(fā)商為減少有息負(fù)債規(guī)模必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型，不少企業(yè)開始探索輕資產(chǎn)模式，更多的則是轉(zhuǎn)向了資金充足的資管機(jī)構(gòu)尋求股權(quán)合作。

房地產(chǎn)私募基金依靠豐富的資產(chǎn)投資、金融運(yùn)作和運(yùn)營管理經(jīng)驗，對不同合作方、不同類型項目做到有效管理，提升資產(chǎn)價值。在重資產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，其地位越來越不可忽視。從國際發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)私募股權(quán)基金也是機(jī)構(gòu)投資人的重要資產(chǎn)配置方向。

回顧上半年，熱點商業(yè)地產(chǎn)大宗交易占比較大的為北京、上海的寫字樓，而新經(jīng)濟(jì)如數(shù)據(jù)中心、物流園區(qū)等也增長迅速，成為投資布局的重要領(lǐng)域。上半年，最大筆交易為平安人壽收購的凱德旗下6個來福士購物中心的部分股權(quán)，交易總金額達(dá)到330億元，創(chuàng)疫情來最高紀(jì)錄。

實際上，隨著國內(nèi)保險行業(yè)的保費(fèi)收入以較快速度增長，保險企業(yè)的資產(chǎn)管理和資產(chǎn)配置需求也在不斷地增長。作為資產(chǎn)配置的較好選擇，優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項目特別是一線城市核心區(qū)的穩(wěn)定收益物業(yè)也就備受歡迎。

上述來福士的交易，對于收購方平安而言，項目可以提供較為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，資料顯示，即使是在疫情期間，來福士項目出租率仍保持在 90%以上。

而凱德做為資管機(jī)構(gòu)，經(jīng)過長年精心運(yùn)營給來福士的資產(chǎn)和品牌都帶來了巨大升值。本次出售項目均為運(yùn)營4年以上成熟期核心項目，部分運(yùn)營時間更是超過10年。進(jìn)入成熟期后出售部分股權(quán)實現(xiàn)退出，這也是凱德的商業(yè)運(yùn)作模式。借由這6個購物中心，凱德實現(xiàn)資本回收近百億，能夠更好的深耕中國的新經(jīng)濟(jì)市場。

凱德這一舉動成功實現(xiàn)了“投融管退”的最后一步，此外還借助平安人壽的國資背景進(jìn)一步打開了中國的合作渠道，對未來的擴(kuò)張帶來更多益處。而且交易完成后，凱德將繼續(xù)負(fù)責(zé)項目的運(yùn)營與資產(chǎn)管理輸出品牌，收取固定管理費(fèi)用和部分股權(quán)收益，對一心發(fā)展輕資產(chǎn)管理的凱德來說，是實現(xiàn)公司轉(zhuǎn)型投資策略的重要一步。

除險資外，外資也給大宗交易市場帶來了不少標(biāo)志性項目。領(lǐng)展、博楓資產(chǎn)、黑石等具有成熟運(yùn)營經(jīng)驗的著名外資機(jī)構(gòu)紛紛出手接盤，境外投資者對中國商業(yè)地產(chǎn)的信心高漲。

以博楓資產(chǎn)收購的麥格理資產(chǎn)包為例，此次資產(chǎn)包內(nèi)五個購物中心均位于中國一線及二線城市核心商圈，其中上海悅薈廣場位于南京東路，基匯資本在2006年以9億元收購，隨后對項目進(jìn)行更新改造，并在2012年12月以24億元轉(zhuǎn)手給麥格理集團(tuán)與阿布扎比投資局的合資公司，項目年收益率達(dá)到18%。

時隔9年再轉(zhuǎn)手，擅長長期持有、運(yùn)營資產(chǎn)的博楓資產(chǎn)會給項目帶來怎樣的發(fā)展前景，值得市場關(guān)注。

輕資產(chǎn)運(yùn)營轉(zhuǎn)型，商管公司占半壁江山

上半年共有127個購物中心項目入市，總體量超過1152萬平方米，6月單月新開業(yè)43個項目，數(shù)量及體量均達(dá)到上半年新高。

觀點指數(shù)監(jiān)測的重點購物中心運(yùn)營商中，萬達(dá)擴(kuò)張迅速，僅6月單月就開業(yè)10個萬達(dá)廣場，其中過半項目為輕資產(chǎn)輸出。

據(jù)了解，萬達(dá)計劃2021年開業(yè)萬達(dá)廣場50個，其中輕資產(chǎn)34個，占比68%，目前來看正在穩(wěn)步推進(jìn)中。

龍湖也簽約了重慶日月光中心廣場，主要負(fù)責(zé)改造和運(yùn)營，對項目進(jìn)行硬件和軟件升級，與出資方共同打造旗艦級天街。此外，還宣布將與華僑城合作開發(fā)，擬打造建面不低于14萬平方米的蘇州第五座天街。

目前來看，在輕資產(chǎn)發(fā)展道路上，不同企業(yè)的選擇有所差異。但總的發(fā)展趨勢仍是朝著科技賦能、線上渠道和線下體驗融合等方式來提升品牌價值。

在住宅領(lǐng)域和融資渠道受限的時代，房企紛紛成立商業(yè)輕資產(chǎn)管理平臺，而對于輕資產(chǎn)模式來說，資管能力尤為重要。存量商業(yè)資產(chǎn)如何改造、盤活、持續(xù)經(jīng)營、精準(zhǔn)對標(biāo)客戶需求，都是對運(yùn)營能力的重大考驗。

縱觀商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)，商管公司逐漸占據(jù)半壁江山，行業(yè)從持有運(yùn)營的重資產(chǎn)模式向輸出運(yùn)營服務(wù)的輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型成為必然趨勢。

但與此同時，沒有強(qiáng)勁的運(yùn)營能力，輕資產(chǎn)模式也很容易受制于合作方，所以目前市面上占據(jù)主流的多數(shù)還是大型房企拆分出的商管子公司。有著母公司持有的大量資產(chǎn)作為基石，才能進(jìn)一步向第三方項目拓展。這也從側(cè)面說明了我國商管企業(yè)的輕資產(chǎn)運(yùn)營能力還有待加強(qiáng)。

新的模式、新的賽道已然鋪陳，優(yōu)勝劣汰中總有不少出眾的企業(yè)演繹精彩的商業(yè)故事，而未來，屬于商業(yè)的機(jī)會在哪里?由此，2021觀點商業(yè)年會今年繼續(xù)于上海與各地嘉賓一起，共論“商業(yè)革新-未來的機(jī)會”，于變局中迎來新開局。

關(guān)鍵詞： 商業(yè)地產(chǎn) 發(fā)展圖景 轉(zhuǎn)型 開發(fā)商