“去年樓市高點時就應(yīng)該賣的，總以為自己能賣得更高，現(xiàn)在想賣也賣不掉了”，在廣州二手房交易參考價出臺不到2個月后，業(yè)主的心態(tài)發(fā)生了天翻地覆的變化。

這并非個別現(xiàn)象，按揭貸款和參考價等政策“組合拳”的威力全面顯現(xiàn)，眼見買家越來越少、價格越賣越低，業(yè)主們開始著急了。

10月20日，國家統(tǒng)計局公布了9月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，數(shù)據(jù)顯示，廣州二手房售價在連漲16個月后迎來了首次下跌，環(huán)比降幅達(dá)到0.4%。

這是一個具有標(biāo)志意義的數(shù)據(jù)。8月份廣州一手房售價在連漲15個月后率先步入下行通道，環(huán)比下跌0.1%；9月份繼續(xù)回落，環(huán)比下跌1%。因此，二手房售價的首次止?jié)q，標(biāo)志著廣州市場迎來一二手房的全面降價。

“現(xiàn)在買定期理財回報率都好過買房，只怪當(dāng)時太貪心”，上述業(yè)主表示，自己已經(jīng)做好了降價的準(zhǔn)備。盡管如此，他還是對市場感到悲觀，擔(dān)心即便降價也難以找到買家。

網(wǎng)紅二手房直降300萬也賣不出

“二手房成交太少了，基本都冰封了”，肖棟（化名）是一名房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他所在的門店位于廣州市白云區(qū)，業(yè)務(wù)則覆蓋了廣州全市熱門板塊的一二手房。他告訴，盡管房源范圍廣，但近幾個月，他所在門店僅僅成交了一套二手房。

今年8月31日，廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布了首批96個熱點區(qū)域住宅小區(qū)的交易參考價格，其中54個小區(qū)位于天河，其余42個小區(qū)分布在黃埔、海珠、越秀和番禺。

去年下半年，天河珠江新城的豪宅價格“異動”，率先開啟了廣州樓市的上升周期，成交量、成交價格在今年1月同時沖至高點。但不久后，各區(qū)樓市調(diào)控相繼出臺，包括收緊房貸和人才購房政策等，而參考價是政府對二手樓市下的又一劑“猛藥”。

住建局給出的參考價遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價，價差最高超過8萬元/平方米，最低也達(dá)到了2351元/平方米，該政策對買家產(chǎn)生的影響主要在于首付比例。銀行放貸的上限為參考價，這也就意味著超出參考價的部分無法申請貸款，只能由買家承擔(dān)。

盡管首批參考價不針對全市，但該政策的出臺讓買家對市場的預(yù)期直線下降。廣州中原研究發(fā)展部的數(shù)據(jù)顯示，今年9月份，廣州二手房成交量僅約6198宗，環(huán)比下跌27.4%，同比腰斬56%，創(chuàng)下近年來成交最低位。與此同時，網(wǎng)簽均價亦跌創(chuàng)今年新低，僅約26620元/平方米。

廣州中原研究發(fā)展部指出，市場已從去年的“賣方市場”逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)椤百I方市場”，不少小區(qū)即便降價亦難以成交，其中不乏網(wǎng)紅盤。以位于廣州市老城區(qū)越秀的學(xué)位房東風(fēng)廣場為例，該小區(qū)被列入了參考價名單，去年行情好的時候可謂一房難求，而現(xiàn)在不少房源報價下調(diào)超百萬，但依然不能提高買家入市熱情，哪怕是降價300萬元。

新房開啟降價潮，買家后悔出手早了

“現(xiàn)在我們?nèi)客瀑I家去看新房了”，肖棟告訴，由于二手房貸款難度更高，且由于市場風(fēng)向變化，買賣雙方一直處于觀望狀態(tài)，其所在門店自8月份以來業(yè)務(wù)重心已轉(zhuǎn)向新房市場。

實際上，自7月下旬開始，廣州新房陸續(xù)開始按照政府指導(dǎo)價入市銷售，但由于政府指導(dǎo)價低于開發(fā)商預(yù)期，不少開發(fā)商通過“減裝修”，即精裝修改為毛坯或簡裝，來貼合政府指導(dǎo)價以加快出貨。

留意到，彼時的降價曾引起以原價購房的買家不滿。廣州市黃埔區(qū)“網(wǎng)紅盤”的一名業(yè)主告訴，已有多名業(yè)主聯(lián)合向廣州市住建局投訴該樓盤違規(guī)銷售，投訴理由為“項目騙取預(yù)售證欺詐消費者”，而他們的訴求是“要么退房、退款，要么退差價”。

由于市場行情不佳，開發(fā)商又急于回款，自9月下旬起，更大力度的降價促銷熱潮在全市范圍內(nèi)開啟，促銷方式包括直接降價、以“工抵房”的名義降價或者提供首付分期付款等等。

位于廣州老城區(qū)荔灣的江景房雅居樂天際715就在10月14日以“工程公司急需資金回籠”為由，特批30套“跳樓價”350萬元/套起的房源。而房天下顯示，該樓盤原價為550萬元/套起，讓利幅度高達(dá)200萬元。

一名鏈家中介告訴，“特批30套只是一種營銷方式，開發(fā)商賣一套加一套，本來推出30套，賣完之后又加推30套，后來又繼續(xù)增加50多套”。

這種方式吸引了不少買家。10月16日來到雅居樂天際715，即便當(dāng)時已是晚上7點，但營銷中心和樣板房依然擁擠。上述中介稱，由于樓盤采用三層復(fù)式的戶型設(shè)計不適合自住，同時降價幅度較大，實際成交的買家大部分是投資客。

了解到，降價并非個別樓盤的行為，廣州不少區(qū)域，包括荔灣、黃埔、白云、增城、南沙和花都等都有樓盤在降價的同時為買家提供首付分期服務(wù)，最長可在3年內(nèi)免息分期繳付。

在降價潮開啟前的7月份，楊鳴（化名）由于預(yù)算不足而從黃埔區(qū)轉(zhuǎn)至增城區(qū)買房，他告訴，“當(dāng)時很喜歡黃埔區(qū)一個樓盤，買不起，現(xiàn)在那個樓盤降了4000元/平方米，現(xiàn)在心痛得睡不著”。

降價熱潮帶來的是廣州一手房價格的明顯下降。國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，9月份廣州一手房價環(huán)比下跌1%，繼8月止?jié)q、首跌0.1%后繼續(xù)下跌，降價幅度進(jìn)一步擴(kuò)大。然而，降價對買家入市欲望的影響有限，肖棟告訴，“開發(fā)商宣傳優(yōu)惠確實吸引了很多人，但成交很少，很多人其實還在觀望”。

廣州中原研究發(fā)展部指出，由于調(diào)控影響持續(xù)且深遠(yuǎn)，9月份廣州新房網(wǎng)簽6921宗，環(huán)比微漲3%，同比下跌將近3成。不過，由于自9月下旬起開發(fā)商推貨力度明顯加速，且主動接受政府指導(dǎo)價，成交氛圍已有所改善。

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