本報(bào)記者張慧敏李未來(lái)深圳報(bào)道

10月19日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布70城商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)。數(shù)據(jù)顯示，9月，全國(guó)70城一、二手房?jī)r(jià)格指數(shù)都呈下跌態(tài)勢(shì)，值得注意的是，新房?jī)r(jià)格指數(shù)是77個(gè)月以來(lái)首次下跌。

與此同時(shí)，近期管理層頻頻表態(tài)。有專(zhuān)家認(rèn)為，這呈現(xiàn)出一定的政策微調(diào)跡象，釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，或?qū)?duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月(數(shù)據(jù)10月20日發(fā)布)，被監(jiān)測(cè)的90城首套和二套房貸利率均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)。這是年內(nèi)首次環(huán)比下降，有專(zhuān)家預(yù)計(jì)，四季度住房信貸環(huán)境將繼續(xù)改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。

房?jī)r(jià)止?jié)q轉(zhuǎn)跌

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月份，全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比漲幅為-0.1%，這是2015年5月份以來(lái)首次下跌，換而言之，這是77個(gè)月以來(lái)首次下跌。

具體從城市來(lái)看，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市新房?jī)r(jià)格漲幅分別為0.1%、0%、-0.2%。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，70城新房?jī)r(jià)格下跌，主要是三、四線(xiàn)城市下跌造成的。一方面，近期，受龍頭房企帶頭降價(jià)影響，三、四線(xiàn)城市紛紛打折促銷(xiāo)；另一方面，熱點(diǎn)城市嚴(yán)格控制預(yù)售審批價(jià)格，很多城市不允許新批次房?jī)r(jià)上漲。

對(duì)于9月新房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌的原因，諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心表示，9月是傳統(tǒng)的樓市銷(xiāo)售旺季，面臨三道紅線(xiàn)重壓的房企為了加速回款，促銷(xiāo)優(yōu)惠行為不斷，加之近期以來(lái)樓市調(diào)控頻頻升級(jí)，從加強(qiáng)限購(gòu)到發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)、打擊學(xué)區(qū)房炒作等，房企面臨的銷(xiāo)售壓力加強(qiáng)，以?xún)r(jià)換量現(xiàn)象增多。

值得注意的是，9月份，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也迎來(lái)下跌，環(huán)比下跌0.2%，跌幅超過(guò)一手房。拋開(kāi)疫情期間(去年2月)的下跌，這是2015年4月份以來(lái)首次下跌。具體來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)城市二手房?jī)r(jià)格分別下跌0.4%、0.1%和0.2%。

一線(xiàn)城市的二手房?jī)r(jià)格為何比二、三線(xiàn)城市跌幅大？李宇嘉表示，一方面，一線(xiàn)城市的信貸收緊最明顯，超過(guò)5成的銀行對(duì)二手房停貸；另一方面，去年疫情以來(lái)一線(xiàn)城市二手房漲價(jià)最明顯，二手房?jī)r(jià)格同比漲幅在今年4月份達(dá)到11.4%，很多投資購(gòu)房需求在此期間加杠桿購(gòu)房，當(dāng)信貸收緊后，杠桿對(duì)房?jī)r(jià)的支撐力度下降；另外，從今年2月份深圳發(fā)布二手房參考價(jià)格后，一線(xiàn)城市紛紛啟動(dòng)二手房參考價(jià)政策，房?jī)r(jià)上漲明顯的區(qū)域，參考價(jià)相比實(shí)際市場(chǎng)價(jià)打折40%左右，甚至腰斬，而銀行按照參考價(jià)作為貸款評(píng)估價(jià)放貸，購(gòu)房者購(gòu)房成本大幅提升，二手房去杠桿效應(yīng)明顯。

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)認(rèn)為，二手房市場(chǎng)一線(xiàn)城市價(jià)格下跌幅度超過(guò)二、三線(xiàn)城市，主要是因?yàn)橐痪€(xiàn)城市以存量房為主，信貸、調(diào)控收緊下，供需雙方預(yù)期調(diào)整更快；新房市場(chǎng)上三線(xiàn)城市價(jià)格率先下跌，主要因?yàn)槿€(xiàn)城市以新房市場(chǎng)為主，房企對(duì)于項(xiàng)目去化、銷(xiāo)售回款的需求更迫切。

一、二手房?jī)r(jià)格下跌的同時(shí)，房?jī)r(jià)下跌的城市數(shù)量繼續(xù)增加。9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)的70個(gè)大中城市中，有超過(guò)一半城市的一、二手房?jī)r(jià)下跌。具體來(lái)看，9月份，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌的城市有36個(gè)，比8月增加16個(gè)。另外，繼8月二手房?jī)r(jià)格下跌城市數(shù)量首次超過(guò)上漲城市后，9月，全國(guó)70城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)下跌城市數(shù)量繼續(xù)上升，至52個(gè)，比上月的34個(gè)增加了18個(gè)。

樓市整體下行背景下，即便是房?jī)r(jià)漲幅排名靠前的城市，其環(huán)比漲幅也不算大。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，9月，西安、銀川新房?jī)r(jià)格漲幅并列第一，環(huán)比漲幅為0.6%，漲幅均不高于1%。諸葛找房數(shù)據(jù)中心認(rèn)為，西安新房市場(chǎng)長(zhǎng)期供不應(yīng)求，加之二手房指導(dǎo)價(jià)的作用，這是其新房?jī)r(jià)格保持較為強(qiáng)勁增長(zhǎng)的原因。

二手房方面，天津價(jià)格漲幅領(lǐng)跑70城，環(huán)比漲幅為0.6%，其次為海口，環(huán)比上漲0.5%，重慶環(huán)比漲幅為0.3%，位居第三。為何天津二手房?jī)r(jià)格指數(shù)領(lǐng)跑？諸葛找房數(shù)據(jù)中心表示，8月底天津出臺(tái)了相關(guān)的教育新政，即和平“8.31入學(xué)新政”，規(guī)定小學(xué)一年級(jí)登記入學(xué)，須持有與和平區(qū)戶(hù)籍地址相同的房產(chǎn)滿(mǎn)三年，并設(shè)政策過(guò)渡期；小學(xué)其他年級(jí)申請(qǐng)轉(zhuǎn)入，須持有與和平區(qū)戶(hù)籍地址相同的房產(chǎn)滿(mǎn)三年。這一新政帶動(dòng)了一波學(xué)區(qū)房成交熱潮。

年內(nèi)房貸利率首次下降

值得注意的是，近日，管理層對(duì)房地產(chǎn)形勢(shì)多次表態(tài)。

9月27日，央行強(qiáng)調(diào)要維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心認(rèn)為，這呈現(xiàn)出一定的政策微調(diào)跡象，釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，或?qū)?huì)對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、緩解市場(chǎng)低迷情緒起到重要作用。

10月20日，中共中央政治局委員、國(guó)務(wù)院副總理劉鶴表示，“目前房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別問(wèn)題，但風(fēng)險(xiǎn)總體可控，合理的資金需求正在得到滿(mǎn)足，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變?！敝袊?guó)人民銀行副行長(zhǎng)、國(guó)家外匯管理局局長(zhǎng)潘功勝指出“在金融管理部門(mén)的預(yù)期引導(dǎo)下，金融機(jī)構(gòu)和金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好過(guò)度收縮的行為逐步得以矯正，融資行為和金融市場(chǎng)價(jià)格正逐步恢復(fù)正常?！?/p>

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩表示，這可以看出房地產(chǎn)積極信號(hào)正在釋放，房企和購(gòu)房者貸款和融資難度將降低，合理的資金需求將得以改善。

10月21日，銀保監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)信息與風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)部負(fù)責(zé)人劉忠瑞在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上強(qiáng)調(diào)，保障好剛需群體信貸需求，要在貸款首付比例和利率方面對(duì)首套房購(gòu)房者予以支持。

而近期，信貸也開(kāi)始放松。10月，貝殼研究院監(jiān)測(cè)的90城主流首套房貸利率為5.73%，二套利率為5.99%，均較上月下調(diào)1個(gè)基點(diǎn)，這是年內(nèi)首次環(huán)比下降。具體來(lái)看，10月，廣州、深圳、中山、無(wú)錫、湖州等14個(gè)城市的首套房貸利率較上月都有不同程度的下降。許小樂(lè)預(yù)計(jì)，四季度住房信貸環(huán)境將繼續(xù)邊際改善，對(duì)首套置業(yè)客群、賣(mài)一買(mǎi)一的改善客群予以保障和支持，利于修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期，減緩市場(chǎng)調(diào)整壓力。

李宇嘉對(duì)媒體表示，當(dāng)前，樓市的政策調(diào)控開(kāi)始轉(zhuǎn)向穩(wěn)定。央行強(qiáng)調(diào)準(zhǔn)確全面把握地產(chǎn)金融審慎監(jiān)管，意味著調(diào)控不是打壓房?jī)r(jià)和需求，而是防風(fēng)險(xiǎn)，保穩(wěn)定。金融層面的緊縮開(kāi)始緩和，銀行信貸額度開(kāi)始增加，前期利率上浮幅度大的城市，按揭利率有所下降，貸款周期也開(kāi)始縮短，對(duì)開(kāi)發(fā)商還貸后的新開(kāi)工項(xiàng)目扶持力度加大。因此，后續(xù)房?jī)r(jià)下跌幅度趨緩。

“但估計(jì)這種效應(yīng)將在明年開(kāi)始體現(xiàn)?！崩钣罴握J(rèn)為，當(dāng)下，由于調(diào)控政策保持穩(wěn)定，資金緊縮的慣性影響還在，預(yù)計(jì)102月70城房?jī)r(jià)環(huán)比繼續(xù)下降。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，盡管近期有一些政策放松的表現(xiàn)(如信貸政策放松)，但是政策真正影響市場(chǎng)基本面，是有時(shí)間滯后的。當(dāng)前可以認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯進(jìn)入降溫周期，從降溫周期的歷史規(guī)律看，往往會(huì)持續(xù)8個(gè)月的時(shí)間。

責(zé)任編輯：張蓓主編：張?jiān)?/strong>

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