10月22日，萬(wàn)科集團(tuán)業(yè)務(wù)交流會(huì)在上海舉行。在交流會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮以及南方區(qū)域負(fù)責(zé)人孫嘉、萬(wàn)緯物流CEO張旭、萬(wàn)物云CEO朱保全等分別作了業(yè)務(wù)分享。

其中，關(guān)于萬(wàn)科以及萬(wàn)物云的未來(lái)發(fā)展方向，尤其受到關(guān)注。

萬(wàn)科，等待下一個(gè)春天

萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮的發(fā)言將交流會(huì)的氣氛帶至高潮。在會(huì)上，郁亮表示“行業(yè)冬天來(lái)了，所有企業(yè)都會(huì)冷，首先要解決過(guò)冬的問(wèn)題”。

在過(guò)去一年時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了從高到低急速墜落的轉(zhuǎn)變，在“三線四檔”“貸款集中度管理”等嚴(yán)厲調(diào)控政策下，房企頻繁爆雷、違約，信用風(fēng)險(xiǎn)不斷暴露，評(píng)級(jí)密集被下調(diào)。這無(wú)不再透露一個(gè)信號(hào)：房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)光不再，曾經(jīng)的黃金發(fā)展時(shí)期已然過(guò)去。

在這樣的行業(yè)背景下，郁亮的看法是“尊重常識(shí)、回歸常態(tài)，陣痛之后仍有機(jī)會(huì)”。

在郁亮看來(lái)，尊重常識(shí)很重要，是作出所有判斷和動(dòng)作的基礎(chǔ)。當(dāng)大家處于迷茫的時(shí)候，常識(shí)往往會(huì)起到很大作用，比如說(shuō)“物極必反”的常識(shí)。從物極必反的角度來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)幾十年的黃金發(fā)展之后，終于回到平凡狀態(tài)、回歸民生行業(yè)，弱化了投資屬性。

但這個(gè)過(guò)程，對(duì)于整個(gè)行業(yè)造成的影響是很痛苦的，郁亮形容為“如縮骨減肥般疼痛”。

郁亮指出，金融杠桿帶來(lái)的紅利消退，就是陣痛的來(lái)源，最直接的表現(xiàn)就是縮表。從去年下半年就開(kāi)始，金融行業(yè)就已經(jīng)在減少金融資源在房地產(chǎn)行業(yè)里的占比投入。

對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，縮表更直接的表現(xiàn)就是降債務(wù)、控杠桿、去金融化。在去杠桿的過(guò)程中，資產(chǎn)端必然發(fā)生變化，投資、開(kāi)工下降，再疊加前期高價(jià)拿地的情況，導(dǎo)致行業(yè)短期業(yè)績(jī)受到重大沖擊。

數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科前三季度累計(jì)的合約銷售金額約4791.3億元，同比下降約2.8%，這是年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)。其中，9月的合約銷售金額約361.1億元，同比下降33.8%。同時(shí)，萬(wàn)科在公開(kāi)市場(chǎng)上的投資動(dòng)作也變得更加謹(jǐn)慎。在第二輪集中供地中，北京、上海、廣州、深圳四座一線城市都沒(méi)有看到萬(wàn)科的身影。

郁亮表示，“寒冬之下，要先解決自己過(guò)冬的問(wèn)題，保證自己的安全”。并指出，萬(wàn)科有自己的投資標(biāo)準(zhǔn)，在縮表的背景下，錢變得更加珍貴，所以對(duì)于項(xiàng)目的要求也會(huì)更高。

雖然目前整個(gè)行業(yè)呈現(xiàn)出一種疲態(tài)，但郁亮對(duì)未來(lái)仍充滿希望，正如“十六字箴言”所說(shuō)：陣痛之后仍有機(jī)會(huì)?！俺ＷR(shí)告訴我們，天下沒(méi)有做完的生意，只有沒(méi)做好的生意。曾經(jīng)經(jīng)歷過(guò)陣痛的家電行業(yè)、運(yùn)動(dòng)服飾行業(yè)誕生了美的、李寧這樣的品牌值得我們學(xué)習(xí)，美國(guó)的帕爾迪地產(chǎn)、日本的大和房建也都是我們對(duì)標(biāo)的對(duì)象。”

在地產(chǎn)黃金時(shí)代，萬(wàn)科選擇對(duì)標(biāo)帕爾迪，專注住宅開(kāi)發(fā)、提高資金效率、追求規(guī)模發(fā)展，在2010年成為國(guó)內(nèi)首家沖破千億銷售規(guī)模的房企。而在如今的“縮表時(shí)期”，萬(wàn)科則學(xué)習(xí)大和房建另辟蹊徑的態(tài)度，在新的賽道布局。

“常識(shí)告訴我們，只要做得好，就有機(jī)會(huì)。”郁亮認(rèn)為，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)情況肯定比日本好，從城市和客戶的需求維度看，仍有很多機(jī)會(huì)，例如城市更新、綜合體開(kāi)發(fā)、生活服務(wù)需求等。

萬(wàn)物云：從百城計(jì)劃到千條街計(jì)劃

“萬(wàn)物云城將從‘百城計(jì)劃’進(jìn)入‘千條街道計(jì)劃’，以街道為單位發(fā)展有濃度的服務(wù)?！比f(wàn)科集團(tuán)合伙人、萬(wàn)物云CEO朱保全在交流會(huì)上如是說(shuō)道。

2020年10月，萬(wàn)科物業(yè)正式更名為“萬(wàn)物云”，并同期推出國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌“萬(wàn)物云城”，與萬(wàn)科物業(yè)、萬(wàn)物梁行共同形成三大空間子品牌體系，被稱為萬(wàn)科物業(yè)的“三駕馬車”。

品牌成立之初，萬(wàn)物云城曾給自己定了一個(gè)小目標(biāo)，即“百城計(jì)劃”――未來(lái)三年，在京津冀、長(zhǎng)三角、大灣區(qū)三個(gè)核心城市群，以及成都、重慶、武漢、青島、鄭州、西安、濟(jì)南等7個(gè)重點(diǎn)城市，實(shí)現(xiàn)100個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目的簽約目標(biāo)。

在此次交流會(huì)上，朱保全表示，截至目前，萬(wàn)物云城已實(shí)現(xiàn)40個(gè)城市服務(wù)項(xiàng)目的簽約，“百城計(jì)劃”將會(huì)提前完成。同時(shí)，他還指出，如果能形成以街道為單位的合作密度，也會(huì)考慮做收購(gòu)，目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)“千條街道計(jì)劃”。

“過(guò)去四年里，萬(wàn)科已經(jīng)‘悄悄’積攢了288條街道，我們的市場(chǎng)占有率在街道里的濃度超過(guò)了25%，未來(lái)將打造1000條這樣的街道，以后在萬(wàn)物云的計(jì)量單位里可能不再是一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，而是一條條街道?！敝毂Ｈ劦健?/p>

之所以萬(wàn)物云城能取得這樣的成績(jī)，得益于萬(wàn)科對(duì)物業(yè)板塊上市的冷靜，這使得萬(wàn)物云有更多的時(shí)間思考如何進(jìn)入城市物業(yè)業(yè)務(wù)。朱保全表示，目前大部分的上市物業(yè)公司都會(huì)收購(gòu)環(huán)衛(wèi)公司，以確保銷售額。但萬(wàn)科定位為城市服務(wù)總包方，以管家模式取代傳統(tǒng)的“四保模式”（保潔、保綠、保安、保修），因此并沒(méi)有收購(gòu)任何環(huán)衛(wèi)公司。

了解到，2018年，萬(wàn)物云城從珠海橫琴出發(fā)，開(kāi)始了探索城市服務(wù)之路，主要以“基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)”“生態(tài)環(huán)境服務(wù)”“社區(qū)協(xié)同治理、居民公共服務(wù)”“城市微更新”等四類產(chǎn)品解決方案，基本滿足城市主要基礎(chǔ)服務(wù)需求場(chǎng)景。通過(guò)實(shí)踐與探索，成功將住宅與商業(yè)物業(yè)的服務(wù)理念、管理經(jīng)驗(yàn)和文化基因，注入到城市服務(wù)中。

會(huì)上，朱保全向現(xiàn)場(chǎng)媒體介紹了萬(wàn)物云城“城市微更新”的典型案例――深圳南頭古城改造項(xiàng)目。

擁有1700年歷史的南頭古城是深圳最具歷史氣息的遺跡，見(jiàn)證了深圳從無(wú)到有再到強(qiáng)的過(guò)程。2019年2月，萬(wàn)科參與到南頭古城的規(guī)劃和運(yùn)營(yíng)之中，在尊重古城歷史、保留歷史遺跡的同時(shí)，融入多元的現(xiàn)代城市元素，將南頭古城打造成一個(gè)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)聚集地，形成了煙火與都市兼具的“城市共生體”，實(shí)現(xiàn)了管理者與租住方之間的良性共創(chuàng)與可持續(xù)發(fā)展。

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關(guān)鍵詞： 萬(wàn)科 郁亮 房地產(chǎn) 過(guò)冬