觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)眾所周知，寸土寸金的上海黃浦區(qū)鮮少有大型綜合地塊的供應(yīng)。

繼年初豫園露香園二期地塊被上海城投以176億摘得后，上海老城廂舊改“四大地王”中的又一宗地即將迎來入市。

上海土地市場網(wǎng)8月26日發(fā)布公告披露，黃浦區(qū)外灘街道198-1、200-3、064-01、065-01、066-01、067-01、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊歷史風(fēng)貌保護(hù)項(xiàng)目實(shí)施主體公開遴選信息，這也標(biāo)志著金陵東路-豫園站上蓋項(xiàng)目正式開啟歷史風(fēng)貌區(qū)實(shí)施主體遴選(土地出讓)程序。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，公開遴選是歷史風(fēng)貌街區(qū)獨(dú)特的出讓方式，在進(jìn)入土拍流程之前，需要先進(jìn)行招商洽談，并評選經(jīng)濟(jì)實(shí)力、運(yùn)營能力、風(fēng)貌保護(hù)經(jīng)營及對張金陵東路-豫園站上蓋項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)理念的解讀等，確保歷史風(fēng)貌區(qū)得到最好的保護(hù)性開發(fā)。

根據(jù)時(shí)間安排表顯示，目前遴選的申請及資格審核環(huán)節(jié)已于10月22日截止，報(bào)名的企業(yè)將于10月28日提交評審材料，而最終的入圍結(jié)果將于10月29日(本周五)起公布。

此前5月，黃浦區(qū)曾舉辦2021年土地推介會，會上主要介紹了未來3年內(nèi)將要推出的17幅優(yōu)質(zhì)地塊。

據(jù)了解，上述17幅土地的可出讓總用地面積約76.5公頃，總建筑量約292.54萬平方米，商辦和住宅的占比分別為73.1%和23.9%，土地價(jià)值以過去幾年的成交價(jià)格計(jì)算在1800億以上。

而金陵東路項(xiàng)目作為上述17幅地中出讓的首幅土地，無論是對黃浦還是對上海都具有重要意義。

金陵東路往事

老上海人都知道，過去上海灘有兩條“大馬路”，除了大家都知道的南京路外，

另一條就是金陵東路。

金陵東路筑于19世紀(jì)50年代，位于曾經(jīng)的法租界內(nèi)。因?yàn)檫^去法國領(lǐng)事館長期設(shè)在這條路上，故中文名為“公館馬路”，法文名Rue du Consulat。

彼時(shí)，英租界中將最熱鬧的路稱為“大馬路”(也就是現(xiàn)在南京路)。而法租界不甘示弱，將最寬、最主要的“公館馬路”，也稱為“大馬路”。于是乎，上海便出現(xiàn)了兩條大馬路。

為了方便區(qū)分，就出現(xiàn)了“南京路”叫“英大馬路“，“公館馬路”叫“法大馬路”的說法。當(dāng)時(shí)，上海灘還有一個(gè)民謠：“大英法蘭西，大家勿來起”，意思是兩邊人互相不來往。

1943年租界收回后，爭奪“大馬路”名號逾半個(gè)世紀(jì)的兩條路，在更名之時(shí)亦想爭一個(gè)高低?！坝⒋篑R路”以當(dāng)時(shí)國民政府所在地為名，改為“南京路”，象征著最大；而“法大馬路”并不服輸，取南京的別名，更名為“金陵路”，后于1946年再次更為“金陵東路”。一直到解放，“大馬路之爭”才宣告結(jié)束，兩條馬路的名字也一直沿用至今。

改革開放后，上海市、區(qū)兩級政府致力于重現(xiàn)金陵東路的活力，采取了諸多卓有成效的舉措。例如，對國營批發(fā)公司、居民住宅和不相關(guān)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，改造和美化購物環(huán)境，設(shè)置了一些新興商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，吸引南京路上許多名牌商店紛紛落戶金陵東路開設(shè)分店。上世紀(jì)九十年代，金陵東路與南京東路、淮海中路、四川北路，一起并稱為的“上海四大商業(yè)街”。

當(dāng)然，談到金陵東路，不得不提的是其最大的特色——騎樓(在上海也被叫做“過街樓”)。這些騎樓大都修建于1926年后，整齊劃一、綿延近1000米。

據(jù)說，這種建筑風(fēng)格由當(dāng)時(shí)廣東移民帶入上海，當(dāng)時(shí)的法租界的東端是閩廣幫聚市之處。至于為何會修建騎樓，有文獻(xiàn)記載到：“隨著汽車數(shù)量日益增多，此路已經(jīng)太窄，難以安全行車了，但拓寬兩側(cè)土地，會引起業(yè)主喪失土地。”因而提出一個(gè)折中解決辦法：“維持道路與原有房屋的間距不變(50英尺)，但每一房屋下要有廊柱式3.65米孔道留作行人之用”。

可見，當(dāng)時(shí)金陵東路的騎樓街是政府為解決交通擁擠、改善城市景觀而促成的。

然而，近年來隨著上海城市化進(jìn)程加速，曾經(jīng)依靠弄堂式建筑、多層設(shè)計(jì)領(lǐng)先時(shí)代的金陵東路，不得不面臨這年久失修、逼仄低矮、破敗潮濕等等問題。熙熙攘攘的鬧市逐漸寂寥，斑駁的騎樓像極了一位飽經(jīng)滄桑的老人，默默注視著浦江對岸高樓林立的陸家嘴。

嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件

于是，自2015年起，黃浦區(qū)政府便啟動了堪稱“史詩級”的金陵東路舊改工程，希望能使其再次煥發(fā)新生。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該城市更新工程共分為分三個(gè)階段。在項(xiàng)目啟動的前兩年，黃浦區(qū)政府首先完成了14號線豫園站上蓋198，200-3地塊的拆遷；隨后2017年，啟動金陵路沿線65，66，71，73，74地塊的征收；最終在2020年初實(shí)現(xiàn)了64，67，70，72地塊的征收。

如今隨著金陵東路-豫園站上蓋項(xiàng)目進(jìn)入遴選程序，也就意味著城市更新已經(jīng)來到了開發(fā)商“接力”的環(huán)節(jié)。

不過，根據(jù)此前發(fā)布公告中嚴(yán)苛的準(zhǔn)入條件，開發(fā)商們想要成為該舊改項(xiàng)目的實(shí)施主體并非易事。

根據(jù)規(guī)劃顯示，金陵東路-豫園站上蓋項(xiàng)目地上建筑面積不超過446710平方米，其中商業(yè)、辦公建筑面積不超過321478平方米，住宅建筑面積不超過123902平方米，地下建筑總面積不超過208363平方米。

其中，064-01街坊地塊、065-01街坊地塊將建設(shè)2座限高150米的超高層住宅項(xiàng)目；073-01街坊地塊將建設(shè)一座240米地標(biāo)辦公塔樓；而198-1街坊地塊將建設(shè)一座185米的地標(biāo)辦公建筑。

同時(shí)，根據(jù)該項(xiàng)目的申請要求顯示，申請人可以獨(dú)立參加遴選，也可以聯(lián)合參加遴選，數(shù)量不最多三家，且聯(lián)合申請人中有一方投資比例須高于50%(含50%)。

申請人或聯(lián)合申請人中一方需滿足“三條紅線全部達(dá)標(biāo)”。

此外，申請人或聯(lián)合申請人中一方還須滿足國內(nèi)“一線城市”中心城區(qū)或主城區(qū)及“港澳臺”總開發(fā)量不小于50萬平方米。

對此，有市場人士認(rèn)為，該地塊的對于開發(fā)商的要求極高?！案甙和恋氐膬r(jià)格、十萬平米的歷史風(fēng)貌街區(qū)、幾十萬平米的自持面積、還有臨近地鐵超高層的施工難度，以及不高的住宅占比，能做到的這些開發(fā)商恐怕寥寥無幾。”

或許是意識到能滿足條件的開發(fā)商并不多，所以在此前公布答疑紀(jì)要中，相關(guān)工作組也對一些實(shí)質(zhì)性問題留下寬松的余地。例如當(dāng)被問及“本次項(xiàng)目建設(shè)難度大、周期長、資金需求量高，是否可以分批次交付地塊？”

回答為：“鑒于本次遴選項(xiàng)目建筑體量較大、周期較長，經(jīng)研究，本次遴選項(xiàng)目可采取一次遴選、分批出讓的方式進(jìn)行，具體操作模式將在后期商務(wù)洽談中進(jìn)行磋商?！?/p>

又比如當(dāng)被問到項(xiàng)目的開竣工日期是否可給予時(shí)間彈性空間時(shí)，回答為：“項(xiàng)目開工時(shí)間將根據(jù)項(xiàng)目建筑體量確定，具體情況將在后期商務(wù)洽談中進(jìn)行磋商。另外，涉住地塊須在交地后12個(gè)月內(nèi)開工?！?/p>

金陵東路-豫園站上蓋項(xiàng)目會花落誰家，還需等待周五揭曉。但不論是民企、港資還是央企，想要做好該項(xiàng)目看來都需要花上不少的努力。

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