上周，多地人民銀行分支機構和銀保監(jiān)局對當地銀行進行了口頭的指導，各地對房地產貸款額度方面有不同程度的松動。

作者：胡艷明

導讀

壹 || 國有大行省分行人士告訴，上周當地人民銀行和銀保監(jiān)局都對銀行進行了指導，“現在也不叫放開，人民銀行對政策有調整，更加靈活，其中涉及到按揭、對企業(yè)的支持?！?/p>

貳 || 民生證券首席宏觀分析師解運亮表示，政策面有穩(wěn)住地產的必要，在總基調不變的趨勢下，看好地產調控力度邊際放緩。

叁 || “近年來，銀行業(yè)對制造業(yè)的貸款明顯上升，對制造業(yè)的中長期貸款比重上升更快，這是優(yōu)化信貸結構的成果和表現，未來還要進一步調整好信貸結構。”肖鋼表示。

銀行房地產信貸額度出現了松動。

在10月中旬政策層面頻頻喊話之后，地方監(jiān)管和銀行層面已行動起來。

10月26日，記者從華南、華東和西南等地區(qū)的多位銀行人士處了解到，上周，多地人民銀行分支機構和銀保監(jiān)局對當地銀行進行了口頭的指導，各地對房地產貸款額度方面有不同程度的松動。

此前，金融管理部門高層關于房地產市場和房地產貸款頻頻發(fā)聲，要求保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放；銀行落實房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求。

有國有大行省分行人士告訴，上周當地人民銀行和銀保監(jiān)局都對銀行涉及房地產貸款政策進行了指導，“原則上允許銀行有自己把握的空間和余地，前提條件是按照市場化和法治化的方向?！?/p>

不過，監(jiān)管尚且沒有下發(fā)明確的政策。有股份行的地方支行行長則表示，本月當地人民銀行批的按揭信貸額度明顯高于上月份。

銀行自己把握空間和余地

“我們這個月的房地產按揭信貸額度，比上個月多了不少，大約就在上周左右?！?10月26日下午，有南方地區(qū)股份行的支行行長告訴記者，預計整個四季度的按揭額度應該會較為寬松。其同時表示，目前房地產開發(fā)商的回款也快了不少。

此前，有股份制銀行地方分行行長對表示，當地監(jiān)管部門對增長速度和貸款余額，會給一個總的額度。根據當地各家銀行的體量，核定一個大致的新增數額，監(jiān)管根據房價的增長對數額進行擺布。比如其所在的分行，每個月有幾千萬的信貸額度，如果這個額度和實際放款差很多，可以在銀行間進行內部調整。如果超出這個額度，需要向當地金融監(jiān)管部門做出說明。

在該地方省份中，有的地市房地產價格增長比較快，當地金融監(jiān)管部門對其貸款額度的限制要求就多一些；有的地市房價比較穩(wěn)，房地產貸款增速也比較慢，當地金融監(jiān)管部門對其的限制就比較少，基本沒有管控。

26日，上述國有大行省分行人士告訴，上周當地人民銀行和銀保監(jiān)局都對銀行進行了指導，“現在也不叫放開，人民銀行對政策有調整，更加靈活，其中涉及到按揭、對企業(yè)的支持?！?/p>

“監(jiān)管也沒有發(fā)布明確的政策，只是對銀行提出了要求，允許銀行可以做出調整和放大。”該人士稱，當地銀保監(jiān)局也對銀行進行了指導，他預計后期陸續(xù)會有文件下發(fā)，涉及可操作的內容，現在只是原則上允許銀行有自己把握的空間和余地。前提條件是按照市場化和法治化的方向，這個權限還是把握在銀行自己手里，政策給出空間，銀行自己做出權衡，具體怎么做、如何做，需要各家商業(yè)銀行自己做出決策。

對于銀行層面的動作，該人士表示，“銀行肯定會按照人民銀行的要求統(tǒng)一執(zhí)行，但各家銀行自己有細則，我們行目前的細則還在制定過程中，大致方向已經明確：銀行按照市場化、法治化的原則給予經營困難的地產公司支持。”

至于房企的開發(fā)貸，上述股份行支行行長稱，因為此前支行之前沒有太多項目，目前還在上報階段，尚未開始投放。不過近期，總行層面對各分支機構收集了相關放貸的需求和金額等數據，他預計接下來會有所寬松。

房地產信貸“超調后糾偏”

此前，據記者在北京、上海等地采訪了解，目前在等待銀行放款的客戶不在少數，到本周依然有不少購房者在等待銀行放款。

民生證券首席宏觀分析師解運亮表示，政策面有穩(wěn)住地產的必要，在總基調不變的趨勢下，看好地產調控力度邊際放緩。

對于具體原因方面，解運亮分析，房貸縮量是造成當前社融低迷最重要的原因之一，當前房市銷售轉弱，房企融資困難、債務兌付壓力加劇，若政策面維持高壓，地產行業(yè)難以避免暴露更大的信用風險。近年以來“房住不炒”的政策基調十分堅定，這一輪調控周期或許還遠未結束，但鑒于過去幾個月房貸下行如此猛烈，或許已經到了超調后重新糾偏的時刻。三季度央行例會提出“維護房地產市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權益”，廣州、佛山、蘇州等地陸續(xù)出現房貸利率下調，10月15日中國房地產協(xié)會將在京召開部分房企座談會、摸底當前房企困難，預計監(jiān)管將以此為據、積極應對。

針對涉房地產信貸緊張的情況，央行和銀保監(jiān)會在10月中旬均公開向市場發(fā)聲，分別要求保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放；督促銀行落實房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求。

10月15日，在中國人民銀行舉行的三季度金融數據統(tǒng)計發(fā)布會上，央行金融市場司司長鄒瀾表示，部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規(guī)則也存在一些誤解，對要求“紅檔”企業(yè)有息負債余額不得新增，誤解為銀行不得新發(fā)放開發(fā)貸款。針對這些情況，央行、銀保監(jiān)會已于9月底召開房地產金融工作座談會，指導主要銀行準確把握和執(zhí)行好房地產金融審慎管理制度，保持房地產信貸平穩(wěn)有序投放，維護房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月21日，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示，銀保監(jiān)會要督促銀行落實房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款監(jiān)管要求，配合央行實施房地產貸款集中度管理制度，房地產貸款增速穩(wěn)中趨緩。

26日標普信評發(fā)布的報告稱，最近恒大等房地產公司出現的流動性問題局限于個別企業(yè)，對國內銀行業(yè)并無嚴重負面影響，銀行業(yè)的房地產業(yè)風險總體可控。同時，由于房地產業(yè)涉及多個上下游行業(yè)，加之按揭貸款在銀行資產負債表中的重要占比，銀行業(yè)的健康程度和房地產市場的總體穩(wěn)定息息相關，因此“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”對于銀行業(yè)信用質量的中長期穩(wěn)定是很重要的。

截至2021年6月末，國內銀行業(yè)金融機構人民幣貸款總額為185萬億元，其中房地產開發(fā)貸款占6.6%，個人住房貸款占19.7%；國內19家系統(tǒng)重要性銀行的房地產開發(fā)貸總額約為7.6萬億元，占銀行業(yè)金融機構12.23萬億元房地產開發(fā)貸的62%。

預計未來金融資源投向房地產領域的比重會下降

不過，上述國有大行省分行人士也表示，“監(jiān)管對房地產的原則沒有改變，政策只是適度做了微調。大的方向不會改變的?！?/p>

近年來，隨著房價快速上漲，金融政策也在做及時的調整，在各地采取差別化信貸政策。政策的松緊，牽動著房地產條線上的從業(yè)者和購房者的心弦。

經歷幾年的房貸政策調控，房地產信貸占比在人民幣新增貸款中的占比已有所下降。10月24日發(fā)布的《2021徑山報告》中指出，我國金融供給結構仍有較大優(yōu)化空間。近年來直接融資比重提升取得了明顯進展，但間接融資占比仍然過高。間接融資的產業(yè)與部門結構亟待優(yōu)化。房地產占用了較多信貸資源，特別是房地產價格持續(xù)上漲，抵押品放大融資規(guī)模，進一步加劇信貸資源錯配。

2016年，全國新增房地產貸款(房地產開發(fā)貸款與個人購房貸款)5.7萬億人民幣，占全部人民幣新增貸款的比例接近45%，近幾年這一比例有所下降。2020年新增房地產貸款占比降至27%，但考慮到房地產業(yè)增加值僅占到2020年GDP的7.3%，即使考慮到相關產業(yè)增加值，房地產領域所占用的信貸比例依然不合理。

圖片來自：《2021徑山報告》

“研究報告當中也指出，過去多年來金融資源投向房地產，我們研究認為，這一占比還是比較高的?！?中國金融四十人論壇資深研究員、證監(jiān)會原主席肖鋼表示。他認為，未來金融資源投向房地產領域的比重會相應下降。投向制造業(yè)、支持科技創(chuàng)新、支持鄉(xiāng)村振興等方面的投入占比會相應提高。

“近年來，銀行業(yè)對制造業(yè)的貸款明顯上升，對制造業(yè)的中長期貸款比重上升更快，這是優(yōu)化信貸結構的成果和表現，未來還要進一步調整好信貸結構?！毙や摫硎?。

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關鍵詞： 房地產 信貸 額度 松動