國(guó)家發(fā)改委日前明確將REITs試點(diǎn)范圍擴(kuò)大，保障性租賃住房納入試點(diǎn)。保障性租賃住房REITs發(fā)行過(guò)程中需對(duì)底層資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。房地產(chǎn)估價(jià)有三大基礎(chǔ)方法：收益法、比較法和成本法。其中，收益法是主要估價(jià)方法，具體可選用報(bào)酬資本化法（DCF）和直接資本化法。另外，保障性租賃住房一般無(wú)交易實(shí)例，比較法適用性不足，而成本法在進(jìn)行適用性分析后，可選為估價(jià)方法之一。

收益法。收益法是在預(yù)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益的基礎(chǔ)上利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法。REITs定價(jià)的核心部分就是標(biāo)的不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流的折現(xiàn)。通常以“派息收益率”作為對(duì)REITs定價(jià)的核心指標(biāo)，這體現(xiàn)了國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化REITs長(zhǎng)期持有、權(quán)益性的商業(yè)邏輯。

在我國(guó)不動(dòng)產(chǎn)的資本化率尚缺失、直接資本化法尚不成熟的情形下， DCF是主要的收益法估價(jià)方法。該方法主要考慮收入、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用、報(bào)酬率三個(gè)因素。

收入。主要來(lái)源于房屋租金收入，評(píng)估人員需結(jié)合當(dāng)?shù)卣吆褪袌?chǎng)環(huán)境對(duì)租金水平、空置率、增長(zhǎng)率等進(jìn)行合理分析。保障性租賃住房租金水平和增長(zhǎng)率有較強(qiáng)政府指導(dǎo)性，在預(yù)測(cè)未來(lái)現(xiàn)金流時(shí)，需評(píng)估人員合理謹(jǐn)慎進(jìn)行預(yù)測(cè)。另外，項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)以保障為主，兼顧運(yùn)營(yíng)企業(yè)的適當(dāng)利潤(rùn)，不同企業(yè)的運(yùn)營(yíng)收入存在一定差異性，在測(cè)算時(shí)需綜合分析運(yùn)營(yíng)主體。

運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。主要包括管理費(fèi)用、稅金及附加、物業(yè)管理費(fèi)、房屋保險(xiǎn)費(fèi)、重置提撥款等。其中，稅金及附加主要為增值稅及附加、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅等。保障性租賃住房項(xiàng)目可以享受住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，還將免收城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。隨著保障性租賃住房?jī)?yōu)惠政策落地，運(yùn)營(yíng)企業(yè)負(fù)擔(dān)將逐步減輕。

報(bào)酬率。也稱收益率，是將標(biāo)的物未來(lái)各年的凈收益轉(zhuǎn)化為價(jià)值的折現(xiàn)率，為影響保障性租賃住房?jī)r(jià)值的核心參數(shù)。我國(guó)住房租賃收益率普通較低，在公募REITs預(yù)計(jì)未來(lái) 3 年凈現(xiàn)金流分派率（預(yù)計(jì)年度可分配現(xiàn)金流/目標(biāo)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估凈值）原則上不低于 4%的要求下，保障性租賃住房的評(píng)估價(jià)值普遍較低。為了提升收益率，開(kāi)源節(jié)流則是有效措施。開(kāi)源就是科學(xué)合理地提升運(yùn)營(yíng)收入，從運(yùn)營(yíng)端提高運(yùn)營(yíng)凈收益。節(jié)流則是利用諸如集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、非居住存量閑置房屋改造建設(shè)保障性租賃住房，有效降低開(kāi)發(fā)端土地成本。

成本法。保障性租賃住房定位決定其在市場(chǎng)流通的可能性小，以活躍市場(chǎng)為前提的比較法適用性相對(duì)較差，成本法成為可選擇的第二種估價(jià)方法。其公式如下：

房地產(chǎn)成本價(jià)值＝土地成本+建設(shè)成本+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售費(fèi)用+投資利息+銷(xiāo)售稅費(fèi)+開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-建筑物折舊

租賃住房年租金＝土地與建設(shè)成本年攤銷(xiāo)額（包括裝修、設(shè)施設(shè)備費(fèi)用年攤銷(xiāo)額）+運(yùn)營(yíng)、維護(hù)費(fèi)用+租賃稅費(fèi)（減免）+租賃利潤(rùn)

各成本要素的構(gòu)成及確定需要結(jié)合項(xiàng)目具體情況對(duì)照社會(huì)平均水平進(jìn)行確定。土地成本是估算該類房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵因素之一，需評(píng)估人員在政策優(yōu)惠基礎(chǔ)上通過(guò)科學(xué)合理的方法確定土地價(jià)值。另外，對(duì)利用非居住存量土地和非居住存量房屋建設(shè)的保障性租賃住房，2021年國(guó)務(wù)院辦公廳22號(hào)文明確了取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)后，比照適用住房租賃增值稅、房產(chǎn)稅等稅收優(yōu)惠政策，且執(zhí)行民用水電氣價(jià)格。

其他評(píng)估服務(wù)。保障性租賃住房的房源標(biāo)準(zhǔn)、租金定價(jià)等具體要求還未發(fā)布，國(guó)家各類支持政策還沒(méi)有發(fā)布實(shí)施細(xì)則，保障性租賃住房項(xiàng)目的篩選和落地還要經(jīng)歷一番探索，評(píng)估機(jī)構(gòu)可以提供一些市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目租金咨詢等服務(wù)。

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