近期全國范圍房貸利率下調(diào)進(jìn)程明顯加快，本月多地房貸利率出現(xiàn)近三年來最大單月降幅，而3月21日央行最新公布的1年期LPR和5年期以上LPR與上月持平，未作調(diào)整，表明政策在保持調(diào)控定力的前提下，對房地產(chǎn)市場的呵護(hù)力度持續(xù)增加。

此次下調(diào)力度較大，為近三年來最大月度降幅。據(jù)統(tǒng)計，3月重點城市首套、二套房貸利率較上月平均回落超10個基點，為近三年來最大降幅。目前已有超過80個城市下調(diào)了房貸主流利率，深圳、上海等20城主流首套房貸利率已低于5%。部分市場下跌壓力較大的二線和三四線城市降幅明顯，成都二套房貸利率降低34個基點，首套利率本月下調(diào)69個基點，回調(diào)幅度最大；蘇州首套利率為4.65%，在重點城市中最低；湖北襄陽、十堰下調(diào)40-45個基點，調(diào)整后的利率部分低于5.3%，而春節(jié)之前兩地利率最高達(dá)到6.13%。銀行放款速度也顯著提升，目前重點城市的平均放款周期在1個月左右，長三角重點城市的放款周期低于20天，當(dāng)前利率水平、放款速度均已接近2020年三季度較快水平。

從二月全國房地產(chǎn)主要指標(biāo)運行結(jié)果來看，樓市開局并不樂觀，壓力主要集中在三四線。本次各地大幅調(diào)降房貸利率，根本原因是前兩月樓市仍在顯著下滑。根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2月份70城中新房銷售價格環(huán)比下跌的城市有40個，二手房銷售價格環(huán)比下跌的城市有57個，分別較1月增加1個和2個，房價延續(xù)下跌趨勢。2022年1-2月，全國商品房銷售面積、銷售金額分別同比下降9.6%和19.3%，其中住宅銷售面積、銷售金額分別同比下跌13.8%和22.1%。截至2月末，商品房待售面積較2021年底增加6003萬平米，住宅待售面積增加5552萬平米，銷售和庫存的背離程度加深，整體市場下行壓力加大。其中一半以上積壓的庫存在三四線城市，目前重點三四線城市庫存的平均去化周期逼近兩年，已和2020年疫情期間水平相當(dāng)。

市場成交低迷的主要原因為購房者信心的缺失，下調(diào)房貸利率將有利于購房者信心恢復(fù)，逐步帶動市場成交企穩(wěn)。3月11日，央行公布的金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2月份人民幣貸款增加1.23萬億元，同比少增1258億元，其中住戶貸款減少3369億元，而以按揭貸款為主的中長期貸款則減少459億元，是自2007年有數(shù)據(jù)記錄以來的首次負(fù)增長，表明當(dāng)前推動政策利好實質(zhì)落地并順利向市場面?zhèn)鲗?dǎo)的決定性因素為購房者預(yù)期的改善。2021年全國個人按揭利率持續(xù)攀升，當(dāng)年四季度個人按揭綜合成本升至5.6%左右，為同期5年期LPR的1.2倍，說明受住房金融政策收緊影響，大部分城市的房貸利率已處于較高水平，而此次各地依據(jù)自身房地產(chǎn)市場運行情況靈活下調(diào)房貸浮動利率，有助于進(jìn)一步減輕購房者還貸負(fù)擔(dān)，激活各地的購房需求，進(jìn)而帶動市場成交的回升。

受本輪疫情影響，購房需求存在延期釋放的可能，二線及三四線仍有必要進(jìn)一步加大政策托底力度。房地產(chǎn)市場銷售企穩(wěn)大約滯后房貸利率下行兩至三個季度的時間，而本輪個人按揭貸款利率水平在去年9月份見頂，因此理論上房地產(chǎn)市場預(yù)計將從今年下半年起逐步企穩(wěn)，但考慮到本輪疫情可能會影響房貸下調(diào)利好政策顯效，購房者需求的釋放極有可能進(jìn)一步延后。因此對于樓市下行壓力更大、完成“三穩(wěn)”目標(biāo)緊迫性更強的部分二線及大部分三四線城市而言，調(diào)控仍有寬松空間，政策端仍有必要進(jìn)一步發(fā)力，加大托底力度。二線城市政策放寬的空間主要有通過人才引進(jìn)、親屬投靠放寬限購政策；通過調(diào)整首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、降低公積金首付比例、提高公積金貸款額度放松限貸政策；通過上調(diào)新房預(yù)售限價、二手房評估價格放松限價政策；通過降低地價、調(diào)整土地競拍保證金最低比例、分期繳納土地出讓金、增加土拍次數(shù)等放寬土拍政策。三四線城市的調(diào)控空間則更大，除限購、限貸等方式外，還可以適當(dāng)給予一定的購房補貼，如契稅補貼、面積補貼等。

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