時(shí)隔四年，涉房企業(yè)再融資關(guān)閉的大門被打開。11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)宣布在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項(xiàng)措施支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，被業(yè)內(nèi)解讀為射出支持房企融資的“第三支箭”。11月29日早間，滬深股市地產(chǎn)股開盤幾乎全線上漲，多只個(gè)股開盤即封漲停。統(tǒng)計(jì)顯示，11月1日至28日，房地產(chǎn)開發(fā)板塊觸底反彈，區(qū)間累計(jì)漲幅為19.2%。

鑫鼎基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡宇表示，所謂房地產(chǎn)融資的“三支箭”的“第一支箭”即信貸投放，“第二支箭”即債券融資，“第三支箭”即股權(quán)融資?！叭R發(fā)”充分說明“救市先救企”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

“此次地產(chǎn)股上漲，和‘第三支箭’發(fā)出有直接關(guān)系，也是投資者需要積極關(guān)注的內(nèi)容。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分低估的地產(chǎn)股明顯亢奮，包括一些重點(diǎn)的央企、具有建筑施工業(yè)務(wù)的企業(yè)或者具有產(chǎn)業(yè)園開發(fā)能力的企業(yè)，說明各類企業(yè)都受益于房地產(chǎn)業(yè)政策刺激的影響，投資者的投資預(yù)期在調(diào)整。

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“三箭齊發(fā)”支持房企融資

11月28日晚間，證監(jiān)會(huì)宣布調(diào)整優(yōu)化涉房企業(yè)五項(xiàng)股權(quán)融資措施，即日起施行。五項(xiàng)措施中，恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資是“重頭戲”——允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施重組上市，重組對(duì)象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司。允許房地產(chǎn)行業(yè)上市公司發(fā)行股份或支付現(xiàn)金購買涉房資產(chǎn)；發(fā)行股份購買資產(chǎn)時(shí)，可以募集配套資金；募集資金用于存量涉房項(xiàng)目和支付交易對(duì)價(jià)、補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等，不能用于拿地拍地、開發(fā)新樓盤等。建筑等與房地產(chǎn)緊密相關(guān)行業(yè)的上市公司，參照房地產(chǎn)行業(yè)上市公司政策執(zhí)行，支持“同行業(yè)、上下游”整合。

“此舉標(biāo)志著‘第三支箭’正式落地?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，此前，貸款融資“第一支箭”、債券融資“第二支箭”已經(jīng)落地，此次支持房企股權(quán)融資“第三支箭”落地，表明“三箭齊發(fā)”支持房企融資。

“金融側(cè)的穩(wěn)中求進(jìn)，是保障經(jīng)濟(jì)建設(shè)穩(wěn)定發(fā)展、有效防范和化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的重要舉措?！?8安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，“房企的‘第二支箭’在本月已密集落地，但單靠債權(quán)融資對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說依然難言可快速渡過難關(guān)，因此‘第三支箭’的推進(jìn)將加速，對(duì)房企意義重大。通過股權(quán)融資的發(fā)力，將有力推動(dòng)房企解決資金問題，給行業(yè)以關(guān)鍵的‘喘息’機(jī)會(huì)，積蓄能量穿越困境?！?/p>

推進(jìn)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸

近一段時(shí)間，金融支持房地產(chǎn)的措施密集出臺(tái)，信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”，有力提振市場(chǎng)預(yù)期。

證監(jiān)會(huì)明確，恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資，允許上市房企非公開方式再融資，引導(dǎo)募集資金用于政策支持的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，包括與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及符合上市公司再融資政策要求的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還債務(wù)等。允許其他涉房上市公司再融資，要求再融資募集資金投向主業(yè)。

“允許上市房企的非公開方式融資，這一做法表現(xiàn)得更為靈活，對(duì)于融資金融的用途也表述較為廣泛，主要涉及項(xiàng)目的開工建設(shè)，并可用于債務(wù)償還，這一做法對(duì)緩解房企的債務(wù)壓力也將非常直接。同時(shí)對(duì)于涉房上市的再融資，則明確要求投向主業(yè)，這相對(duì)存在一定限制，但從現(xiàn)實(shí)情況來看，對(duì)此類上市公司的影響相對(duì)較小。”張波表示。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此次資本市場(chǎng)融資開閘，“兩個(gè)恢復(fù)”導(dǎo)向意義非常明確，或者是重組地產(chǎn)上市公司、推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)處置，或者是保交樓。前者是為了推進(jìn)已經(jīng)爆發(fā)的地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)軟著陸，推進(jìn)行業(yè)轉(zhuǎn)型，打造地產(chǎn)新的運(yùn)營模式；后者是為了保民生。因此，資本市場(chǎng)融資開閘，并沒有違背直接融資服務(wù)民生、服務(wù)實(shí)體的宗旨。

金融地產(chǎn)或領(lǐng)漲“跨年行情”

市場(chǎng)人士預(yù)期，金融地產(chǎn)有望在年底繼續(xù)領(lǐng)漲市場(chǎng)，“跨年行情”有望延續(xù)，地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游也可望受益，指數(shù)可能漲到明年初。

胡宇表示，10月底以來，政策底、市場(chǎng)底與業(yè)績(jī)底三底共振，以金融地產(chǎn)等行業(yè)為主的結(jié)構(gòu)性牛市基礎(chǔ)夯實(shí)。房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中涉及面最廣，A股地產(chǎn)公司股權(quán)融資重啟，意義非凡：一是上市地產(chǎn)公司脫困機(jī)會(huì)來臨，二是優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)公司可以借機(jī)收購上下游弱勢(shì)企業(yè)，三是地產(chǎn)行業(yè)迎來重大復(fù)蘇機(jī)會(huì)。

信達(dá)證券策略分析師樊繼拓表示，最近部分投資者擔(dān)心指數(shù)二次探底，利空的邏輯局限在當(dāng)季，利多的變化大多是年度邏輯，當(dāng)下依然可以積極樂觀，指數(shù)可能漲到明年初。之前是成長(zhǎng)股強(qiáng)，隨后價(jià)值股將會(huì)接力上漲。最近的房地產(chǎn)政策變化比較快，當(dāng)下房地產(chǎn)銷售還沒起來，地產(chǎn)政策大概率還會(huì)持續(xù)，特別是考慮到年底是政策密集期。

市場(chǎng)風(fēng)格來看，樊繼拓看好地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的表現(xiàn)。之前跌幅大的板塊大概率會(huì)有較強(qiáng)的季度行情，不只是成長(zhǎng)股，價(jià)值股中跌幅大的也可能會(huì)有較大的估值修復(fù)。指數(shù)反轉(zhuǎn)初期，可以關(guān)注地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的家電、輕工、建材等，目前估值、超跌、政策變化比長(zhǎng)期邏輯更重要。此外，非銀等板塊在市場(chǎng)站穩(wěn)第一波大概率能有表現(xiàn)。

東北證券策略分析師鄧?yán)姳硎?，地產(chǎn)融資便利政策加碼，新政策的推出將在極大程度上提振市場(chǎng)對(duì)未來地產(chǎn)加速修復(fù)的信心，而國內(nèi)地產(chǎn)鏈的修復(fù)，對(duì)整體企業(yè)盈利的修復(fù)預(yù)計(jì)會(huì)有明顯正向推動(dòng)。宗禾

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